Um REIT (fundo de investimento imobiliário) é uma empresa que faz investimentos em imóveis geradores de renda. Os investidores que desejam acessar imóveis podem, por sua vez, comprar ações de um REIT e, por meio dessa propriedade acionária, adicionar efetivamente os imóveis pertencentes ao REIT às suas carteiras de investimento. Este investimento oferece aos investidores exposição a todas as propriedades pertencentes ao REIT. Segundo dados da Nareit, estima-se que mais de 87 milhões de americanos possuam ações REIT.
Os REITs foram criados nos Estados Unidos na Cigar Excise Tax Extension de 1960 sob o presidente Eisenhower. Eles pretendiam oferecer aos investidores comuns uma maneira acessível de investir em carteiras diversificadas de imóveis geradores de renda. A propriedade por meio de um modelo baseado em ações tornando semelhante à maneira como um fundo mútuo vende ações e agrupa muitos investimentos diferentes em um único local.
Depois que um fundo se qualifica com sucesso como um REIT, os investidores podem comprar ações de várias maneiras. O REIT agrupa essa capitalização para fazer investimentos em diferentes tipos de investimentos imobiliários. Os investimentos podem incluir a propriedade direta do REIT de imóveis, empréstimos imobiliários ou ambos.
Os REITs podem ser classificados de três maneiras fundamentais:
– Pelos tipos de investimentos que buscam (ou seja, patrimonial ou dívida, como uma hipoteca REIT).
– Pela forma como suas ações são negociadas (ou seja, REITs negociados em bolsa ou REITs não listados).
– Pelos setores imobiliários em que se concentram (ou seja, REITs de saúde ou REITs industriais).
Tal como acontece com um fundo mútuo, cada ação de um REIT representa propriedade parcial de todos os ativos individuais mantidos pelo fundo. Portanto, qualquer alteração no valor e no preço das ações de um REIT reflete a alteração no valor da coleção geral de propriedades imobiliárias individuais que o REIT detém.
Também como um fundo mútuo, os REITs são geridos profissionalmente por um ou mais gestores de fundos, que determinam e implementam a estratégia de investimento do REIT. O retorno de REIT pode se dar através de investimento de renda e valorização.
Renda
Segundo a Fundrise, em caso de investimentos de capital, a receita é geralmente gerada a partir de fontes como pagamentos de aluguel de inquilinos, geralmente de forma regular. Estes podem incluir:
Indivíduos pagando por espaço vital;
Empresas que pagam por espaço de varejo;
Organizações que pagam por espaço de escritório;
Em investimentos de dívida, a receita é obtida com pagamentos de juros de empréstimos, que também ocorrem ao longo de um cronograma de amortização consistente e predeterminado.
Valorização
Se um REIT possuir uma propriedade diretamente (propriedade de capital), qualquer aumento ou valorização no valor da propriedade pode afetar o valor do próprio REIT. Portanto, o valor das ações individuais de um REIT pode valorizar à medida que as propriedades do REIT se valorizam – ou, alternativamente, é claro, os valores das ações podem depreciar à medida que as propriedades perdem valor.
Questionado sobre investimentos rentáveis àqueles que desejam diversificar sua carteira com investimentos estrangeiros, para o especialista do mercado imobiliário americano Lucio Santana: “O setor imobiliário pode ser uma adição valiosa a um portfólio tradicional de ações e títulos de várias maneiras. Os imóveis podem obter retornos de longo prazo por meio de valorização e rendimentos regulares por meio de dividendos. Além disso, o setor imobiliário tem o poder de diversificar o portfólio geral de um investidor.”
Questionado sobre investimentos em REITs, ele complementa: “Os REITs oferecem aos investidores uma maneira fácil, acessível e de risco relativamente baixo de investir em imóveis. Para muitos investidores, uma grande atração dos REITs é seu potencial de oferecer retornos na forma de valorização e renda”.
Ainda segundo Lucio Santana: “Além disso, ambos os tipos de retorno têm potencial para crescer paralelamente levando em conta a diversidade dos modelos de investimento, o setor imobiliário é um ativo tangível, naturalmente limitado em oferta e imbuído de valor intrínseco. À medida que a demanda por imóveis aumenta, o valor subjacente de uma propriedade pode aumentar ao mesmo tempo que seu potencial de receita de aluguel. Esta é uma das principais razões pelas quais o setor imobiliário é uma classe de ativos historicamente de alto desempenho.”