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O intuito desse canal é apresentar informações práticas para que nossos leitores possam melhorar seu dia. Apresentar informações jurídicas que podem ser comuns a grande parte de nossos seguidores, e nesse artigo venho trazer itens que são muito importantes para realizar a compra e venda de imóveis. Essas informações serão uteis para você conferir um contrato de compra e venda e evitar que sua negociação falte itens importantes.
O primeiro item que é imprescindível, e talvez não tenha o maior índice de erros nos contratos que revisamos em nosso escritório, a identificação das partes. Inicie o contrato identificando as partes envolvidas, ou seja, o vendedor e o comprador. Inclua os nomes completos, números de documentos de identificação, endereços e informações de contato de ambas as partes.
Aqui estamos apresentando as cláusulas que não podem faltar no contrato de compra e venda de um imóvel, mas alguns itens são comuns a todos os contratos. Dessa forma vou deixar claro aquelas que se valem apenas para o direito imobiliário. Nesse item deve ser apresentado o objeto do contrato, que aqui é o imóvel. Forneça uma descrição detalhada do imóvel que está sendo vendido. Inclua informações como endereço completo, número da matrícula no registro de imóveis, área total, descrição das edificações e características relevantes, sempre aconselho a realizar a descrição prevista na matrícula e acrescentar aquelas informações faltantes como mobiliário.
O próximo item deve ser descrito de forma detalhada, o preço e condições de pagamento. Estabeleça o valor total da venda do imóvel e a forma como o pagamento será realizado. Especifique se será à vista ou parcelado, indicando as datas de vencimento e as condições de pagamento, como o valor das parcelas e eventuais juros ou correções monetárias. É imprescindível colocar os vencimentos das parcelas de forma direta, evitando subjetividade, para não ter problemas de cada parte interpretar de uma forma.
Um item importante para ter em seu contrato, caso existam condições suspensivas, como a obtenção de financiamento ou a aprovação de documentações específicas, detalhe-as claramente no contrato, estipulando prazos para o cumprimento dessas condições e as consequências caso não sejam atendidas.
Além dos prazos de pagamentos, defina o prazo para a entrega do imóvel ao comprador, especificando a data limite para a transferência da posse efetiva. Inclua informações sobre eventuais reformas ou reparos que serão realizados antes da entrega.
Nesse item é interessante declarar todos aqueles itens que foram acordados e são diferentes do óbvio, não estão descritos na negociação, além daqueles mais óbvios. Estabeleça as responsabilidades e obrigações de cada parte envolvida. Isso pode incluir questões como o pagamento de taxas condominiais, impostos e despesas relacionadas ao imóvel até a data da transferência de posse. Podem também incluir questões como conserto de algo no imóvel, ou alguma responsabilidade que será transferida ao comprador.
Todo contrato é realizado entre as partes para ser cumprido até o final, pelo menos é o que se espera, porém não podemos deixar de descrever cláusulas prevendo o contrário. Preveja as condições em que o contrato pode ser rescindido, estipulando as penalidades aplicáveis a cada parte em caso de descumprimento contratual. Isso pode incluir a perda de valores pagos, indenizações, multas e outras sanções.
Acrescente um item apenas para os vícios e garantias. Discorra sobre as garantias envolvidas na venda do imóvel, como a garantia de que o imóvel está livre de vícios ocultos e que possui todas as características e documentações mencionadas. Esclareça as responsabilidades do vendedor em relação a eventuais problemas estruturais ou defeitos não aparentes.
Para finalizar o contrato inclua qualquer outra informação relevante, como a legislação aplicável ao contrato, foro competente para resolver eventuais litígios, formas de comunicação entre as partes e qualquer outra cláusula específica que seja acordada entre o vendedor e o comprador. Ultimamente temos acrescentados nos contratos antes do foro competente a utilização de mediação e arbitragem, para evitar que qualquer discussão seja judicializada.
É importante ressaltar que um contrato de compra e venda de imóvel deve ser elaborado por um advogado especializado em direito imobiliário, a fim de garantir que todas as cláusulas estejam de acordo com a legislação vigente e atendam aos interesses das partes envolvidas.
Espero que os itens apresentados neste artigo tenham lhe dado a amplitude do contrato, e que possa analisar esse documento com essas informações. Sempre é importante estar bem orientado, e com o acompanhamento de um bom advogado especialista no assunto.
Dessa forma, espero pode ter esclarecido as dúvidas com relação ao contrato de compra e venda de imóvel. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao Direito de Trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
Cléber Thomazi
OAB/RS 115.336
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