Uma reforma no quintal acabou revelando um problema que o casal não esperava encontrar: parte da fundação da casa vizinha avançava para dentro do terreno.
A descoberta aconteceu enquanto os proprietários realizavam intervenções no espaço. Ao perceber que havia concreto ocupando uma área sob o quintal, eles passaram a questionar os limites entre os dois imóveis e exigiram que a estrutura fosse retirada.
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O vizinho, porém, apresentou outra preocupação. Segundo ele, remover a fundação poderia comprometer a estabilidade da própria casa, criando um problema estrutural ainda maior.
Como saber se a fundação realmente ultrapassou a divisa?
Encontrar concreto sob o terreno não é suficiente para determinar exatamente onde está a divisa ou qual é a dimensão da estrutura.
O primeiro passo é comparar a documentação dos imóveis com um levantamento topográfico realizado por profissional habilitado. Matrículas, plantas e memoriais descritivos podem ajudar a estabelecer os limites oficiais das propriedades.
Também é necessário identificar tecnicamente o que foi encontrado. A estrutura pode ser uma sapata, viga, bloco, estaca ou outro elemento da fundação, e cada situação apresenta consequências diferentes.
Um engenheiro estrutural pode avaliar a profundidade, a largura e a função da estrutura, além de verificar se existe ligação com outras partes da construção.
O que pode acontecer se a fundação estiver no terreno vizinho?
A situação pode caracterizar uma ocupação de parte do imóvel alheio, mas a solução não significa necessariamente simplesmente quebrar o concreto.
O Código Civil estabelece regras sobre a extensão da propriedade e também prevê situações específicas envolvendo construções que avançam sobre o terreno vizinho.
Dependendo das circunstâncias, a solução pode envolver retirada da estrutura, realização de reforço, indenização ou até mesmo uma forma de regularização da área ocupada.
Por isso, a análise precisa considerar fatores como a extensão do avanço, a possibilidade de remoção, a boa-fé de quem construiu e os prejuízos que poderiam surgir para os dois imóveis.
O casal pode exigir que a estrutura seja retirada?
Pode existir fundamento para contestar a ocupação do terreno, principalmente se a fundação da casa vizinha impedir o uso normal da propriedade.
O subsolo também integra a proteção da propriedade dentro dos limites previstos pela legislação. Se a estrutura estiver ocupando uma área necessária para construir, instalar tubulações, fazer drenagem ou utilizar o quintal, o proprietário afetado possui interesse concreto em buscar uma solução.
Isso não significa, porém, que a demolição possa ser feita imediatamente.
Se a retirada comprometer pilares, paredes ou outras partes da construção vizinha, uma intervenção sem avaliação técnica pode provocar trincas, recalques ou até desabamento.
Por que não se deve simplesmente quebrar a fundação?
Uma fundação não é uma estrutura isolada. Ela transmite as cargas da construção para o solo e pode estar conectada a outros elementos estruturais.
Por isso, cortar ou remover concreto sem conhecer sua função pode alterar a distribuição das cargas da casa.
Antes de qualquer demolição, o ideal é realizar uma avaliação estrutural e elaborar um projeto que determine se a retirada é possível e quais reforços serão necessários.
O objetivo é resolver a invasão sem transformar o problema de divisa em um risco para a segurança das pessoas.
Quais documentos devem ser reunidos?
Quanto mais completa for a documentação, mais fácil será entender a origem e a extensão do problema.
O casal deve preservar, sempre que possível:
- Matrículas atualizadas dos dois imóveis;
- Plantas e memoriais descritivos;
- Levantamento topográfico da divisa;
- Laudo elaborado por engenheiro;
- Fotografias e vídeos do trecho descoberto;
- Medidas da estrutura encontrada;
- Projetos estruturais e de fundação disponíveis;
- Licenças e documentos da construção;
- Mensagens trocadas com o proprietário vizinho;
- Registros que indiquem quando a estrutura foi descoberta.
Esses documentos também podem ser importantes caso seja necessário buscar uma solução judicial.
O que fazer antes de continuar a reforma?
Se a escavação estiver próxima da estrutura, o mais prudente é interromper a intervenção até que um profissional avalie o local.
Algumas medidas ajudam a preservar tanto o imóvel quanto as provas da situação:
- Evitar cortar ou quebrar a fundação;
- Registrar fotograficamente a área;
- Medir e identificar o trecho exposto;
- Solicitar avaliação de um engenheiro estrutural;
- Fazer levantamento topográfico da divisa;
- Comunicar formalmente o vizinho;
- Preservar os projetos das duas construções;
- Procurar orientação jurídica antes de uma intervenção definitiva.
Se houver sinais de risco imediato, como movimentação da estrutura, grandes fissuras ou possibilidade de desabamento, a prioridade deve ser a segurança e o acionamento dos órgãos competentes.
O argumento do vizinho pode impedir a retirada?
Não necessariamente.
Dizer que a retirada da fundação da casa vizinha poderia comprometer a construção é uma questão técnica que precisa ser comprovada por profissional habilitado.
Se um laudo demonstrar que a estrutura pode ser removida mediante reforço, por exemplo, o problema pode ser solucionado por meio de um projeto de engenharia.
Por outro lado, se a remoção for tecnicamente inviável ou causar prejuízo desproporcional, a discussão pode envolver outras alternativas previstas na legislação, inclusive indenização ou regularização da situação.
Um acordo informal resolve o problema?
Nem sempre.
Mesmo que os vizinhos cheguem a um acordo sobre a permanência da estrutura, é importante formalizar a solução adequada e verificar seus efeitos jurídicos.
Uma autorização informal pode não ser suficiente para resolver questões futuras envolvendo venda do imóvel, financiamento, novas obras ou registro da propriedade.
Dependendo da solução encontrada, pode ser necessário formalizar a situação por meio dos instrumentos jurídicos e registrais adequados.
Como resolver o problema sem colocar as casas em risco?
A descoberta de uma fundação da casa vizinha dentro do terreno não deve ser tratada apenas como uma questão de “quebrar ou não quebrar”.
Primeiro, é necessário confirmar tecnicamente onde está a divisa e qual estrutura avançou para o terreno. Depois, um profissional deve avaliar os riscos de qualquer intervenção.
Com os documentos em mãos e a situação estrutural esclarecida, os proprietários podem buscar uma solução consensual ou, se necessário, recorrer à Justiça.
O ponto principal é preservar os dois imóveis durante a resolução do conflito. Uma estrutura construída além da divisa pode gerar um problema patrimonial, mas uma demolição feita sem projeto pode transformar a disputa pelo terreno em um risco muito maior.
