Construir 2 kitnets de 30 m² no fundo de um terreno pode transformar uma área que antes não gerava renda em uma fonte de aluguel todos os meses. Se cada unidade for alugada por R$ 900, por exemplo, a receita bruta chega a R$ 1.800 mensais.
Antes de iniciar a obra, porém, é preciso colocar na ponta do lápis o custo da construção, os gastos com documentação, instalações e acabamento, além do valor que realmente pode ser obtido com os aluguéis na região.
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Quanto custa construir 2 kitnets de 30 m²?
As duas unidades teriam, juntas, aproximadamente 60 m² de área construída. O valor final depende de fatores como localização, preço da mão de obra, materiais escolhidos, padrão de acabamento e características do terreno.
Para uma construção compacta e de padrão econômico, considerando uma referência hipotética entre R$ 2.500 e R$ 3.500 por metro quadrado, a obra poderia ficar entre aproximadamente R$ 150 mil e R$ 210 mil.
Esse intervalo serve apenas como referência inicial. O orçamento real pode mudar bastante depois da elaboração do projeto e da análise do terreno.
Entre os principais gastos estão:
- Fundação e estrutura;
- Paredes e cobertura;
- Instalações elétricas e hidráulicas;
- Portas e janelas;
- Pisos e revestimentos;
- Louças e metais;
- Pintura;
- Mão de obra;
- Projetos e acompanhamento técnico.
Como aproveitar 30 m² em cada kitnet?
Em uma área de apenas 30 m², o aproveitamento do espaço faz diferença tanto para o conforto quanto para o interesse dos futuros inquilinos.
Uma possibilidade é integrar sala e cozinha, deixando o banheiro separado e criando um ambiente destinado ao dormitório. Dependendo do projeto, também pode ser interessante utilizar móveis planejados ou soluções que aproveitem melhor as paredes.
Para uma unidade destinada à locação, alguns detalhes podem aumentar a praticidade:
- Entrada independente;
- Boa iluminação e ventilação;
- Espaço para geladeira e armários;
- Área para máquina de lavar;
- Banheiro funcional;
- Instalações bem dimensionadas;
- Acesso adequado às unidades.
Quando possível, algumas partes da infraestrutura podem ser planejadas em conjunto durante a construção, reduzindo desperdícios e facilitando a execução da obra.
Quais custos aparecem além da construção?
Multiplicar os 60 m² pelo preço estimado do metro quadrado não significa que esse será o valor final do investimento.
Projetos, taxas, aprovação municipal, contratação de profissionais e instalações podem representar uma parcela importante do orçamento. Também podem surgir despesas com muros, corredores, portões e adaptações necessárias para permitir o acesso às unidades localizadas no fundo do terreno.
O que colocar no orçamento?
Projeto: elaboração dos projetos necessários para a construção.
Responsável técnico: contratação de profissional habilitado e emissão de ART ou RRT, conforme o caso.
Prefeitura: taxas e procedimentos relacionados à aprovação da obra.
Instalações: água, energia elétrica e possíveis medidores individuais.
Área externa: portões, corredores, muros e iluminação.
Reserva: dinheiro separado para imprevistos durante a execução.
Quanto R$ 1.800 de aluguel rendem por ano?
Se as duas unidades forem alugadas por R$ 900 cada, a receita bruta mensal chegaria a R$ 1.800.
Mantendo as duas kitnets ocupadas durante os 12 meses, o proprietário teria R$ 21.600 de receita bruta ao ano.
Mas esse valor não representa necessariamente o lucro. É preciso considerar períodos de vacância, manutenção, impostos e outros custos relacionados aos imóveis.
Em uma simulação simples, supondo um investimento de R$ 180 mil na construção, os R$ 21.600 de receita bruta anual corresponderiam a aproximadamente 12% do valor investido por ano.
Nesse cenário puramente matemático, seriam necessários pouco mais de oito anos para que a soma dos aluguéis atingisse o valor inicialmente aplicado. Na prática, o período pode ser maior por causa das despesas e dos meses em que uma unidade eventualmente fique vazia.
O aluguel de R$ 900 por kitnet é garantido?
Não. O valor do aluguel depende principalmente da localização e das características do imóvel.
Uma kitnet próxima a universidade, hospital, centro comercial, transporte público ou polo industrial pode ter uma procura diferente de uma unidade localizada em uma área mais afastada.
Por isso, antes de começar a obra, é importante pesquisar imóveis semelhantes na própria região. O ideal é comparar unidades com metragem, localização e estrutura parecidas.
Também entram na conta características como:
- Mobília;
- Vaga de garagem;
- Entrada independente;
- Segurança;
- Área externa;
- Inclusão de água ou internet.
Se o mercado local indicar um aluguel de apenas R$ 700 por unidade, por exemplo, a projeção de renda muda completamente.
Quando construir duas kitnets no fundo do terreno pode valer a pena?
A alternativa pode ser interessante quando o proprietário já possui o terreno, existe espaço suficiente para a construção e a legislação municipal permite a implantação das unidades.
Também é importante verificar se o acesso ao fundo do lote é adequado e quais exigências a prefeitura estabelece para esse tipo de construção.
A vantagem está em aproveitar uma área que já pertence ao proprietário sem precisar comprar outro terreno para começar um novo investimento.
Como saber se as 2 kitnets de 30 m² realmente compensam?
O cálculo precisa começar antes da obra. De um lado está o investimento necessário para construir as duas unidades; do outro, o aluguel que realmente pode ser obtido na região.
Se o custo da construção ficar em R$ 180 mil e as duas unidades conseguirem gerar R$ 1.800 por mês, a receita bruta anual seria de R$ 21.600. Mas a análise só fica completa quando entram manutenção, impostos, períodos sem inquilino, documentação e demais despesas.
Por isso, construir 2 kitnets de 30 m² pode ser uma alternativa para transformar o fundo de um terreno em fonte de renda, mas o resultado depende de uma combinação de fatores. Pesquisar os preços da obra, conferir as regras municipais e descobrir quanto imóveis semelhantes realmente cobram no bairro são etapas essenciais antes de colocar o projeto em prática.
