Um filho passa duas décadas morando na casa dos pais falecidos, acredita que o tempo de ocupação conta a seu favor e continua vivendo no imóvel depois da morte deles. Até que os irmãos decidem vender a propriedade e a disputa muda de rumo: além de dividir o valor da herança, ele pode ter que compensar os demais pelo período em que utilizou a casa sozinho.
A situação pode parecer injusta para quem cuidou do imóvel por tantos anos, mas a lei não transforma automaticamente o morador em único dono. Quando os pais morrem, a herança é transmitida aos herdeiros, e o imóvel pode permanecer em condomínio até a conclusão da partilha.
LEIA TAMBÉM:
- Motorista deixa carro para revisão em oficina por R$ 1.300, percebe para-choque riscado na hora de buscar o veículo e mecânico diz “já estava assim”, mas descobre que Código de Defesa do Consumidor afirma que quem deve provar o estrago é a oficina
- Adeus à montanha-russa do Playcenter: Beto Carrero fecha atração de 46 anos que Michael Jackson quis comprar
- Fogão por indução ou a gás: teste da água mostra qual cozinha mais rápido e o que pesa na conta
Nessas circunstâncias, o uso exclusivo da casa por um dos filhos pode dar aos demais o direito de cobrar uma compensação financeira. A possibilidade, porém, depende das circunstâncias do caso e, principalmente, de quando os outros herdeiros manifestaram oposição à ocupação exclusiva.
Por que o irmão que mora na casa da herança pode ter que pagar aluguel?
Até a partilha, o imóvel herdado pertence aos sucessores conforme seus direitos hereditários. Quando um deles utiliza a casa com exclusividade, impedindo que os demais usufruam do bem ou obtenham renda com ele, pode surgir o dever de compensá-los.
O artigo 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum. Na prática, isso pode fundamentar a cobrança de um valor proporcional às partes dos irmãos, calculado com base nas condições do imóvel e no período juridicamente reconhecido.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também já analisou situações envolvendo herdeiros que permanecem sozinhos em imóveis da herança. Isso não significa, entretanto, que qualquer filho que more na casa dos pais falecidos tenha de pagar aluguel automaticamente: a situação concreta e as provas são determinantes.
Há ainda uma diferença importante quando o imóvel é ocupado pelo cônjuge ou companheiro sobrevivente que possui direito real de habitação. Nessa hipótese, a proteção legal pode impedir tanto a cobrança de aluguel pelos herdeiros quanto a extinção do condomínio enquanto o direito estiver em vigor.
Desde quando os irmãos podem cobrar aluguel pelo uso da casa?
O aluguel não começa necessariamente a contar a partir da morte dos pais. Em regra, a cobrança pelo uso exclusivo pode ser exigida a partir do momento em que os demais herdeiros manifestam oposição a essa ocupação, o que pode ocorrer por meio de uma notificação extrajudicial ou de uma medida judicial.
O STJ já examinou essa questão no Recurso Especial 570.723, relatado pela ministra Nancy Andrighi. O entendimento reforça a importância de identificar quando ficou demonstrado que os demais titulares não concordavam mais com o uso exclusivo do imóvel.
Por isso, morar na casa durante 20 anos não significa, por si só, que o ocupante deva pagar aluguel retroativo por todo esse período. A data da oposição, as circunstâncias da ocupação e os demais elementos do processo podem influenciar a definição de eventual cobrança.
Morar por 20 anos na casa dos pais garante a usucapião?
Não automaticamente. O tempo de ocupação pode ser relevante, mas a usucapião exige o cumprimento de requisitos legais específicos, e a situação de quem herdou um imóvel tem particularidades.
O artigo 1.238 do Código Civil prevê, na modalidade extraordinária, prazo de 15 anos de posse contínua e sem oposição, independentemente de título e boa-fé. Esse prazo pode cair para 10 anos nas condições previstas no próprio artigo, como nos casos em que o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.
No caso de herdeiros, contudo, não basta contar os anos vividos na casa. É necessário demonstrar uma posse exercida em nome próprio, com comportamento de dono exclusivo, e não apenas a utilização do imóvel por tolerância, acordo familiar ou decorrência da condição de herdeiro.
O STJ reconhece que um herdeiro pode, em determinadas circunstâncias, buscar a usucapião de um imóvel herdado. A análise depende das provas e dos requisitos aplicáveis ao caso. A oposição dos outros herdeiros também pode ser decisiva para avaliar se a posse continuou preenchendo as exigências legais.
Como resolver a venda da casa herdada sem prolongar a briga?
Quando os irmãos não chegam a um acordo sobre o destino do imóvel, a legislação prevê caminhos para encerrar o condomínio. O artigo 1.320 do Código Civil permite que qualquer condômino peça a divisão da coisa comum, observadas as regras aplicáveis.
Se a casa não puder ser dividida de maneira adequada, o artigo 1.322 prevê a possibilidade de venda e repartição do valor entre os titulares. Em determinadas condições, um dos próprios herdeiros pode adquirir as partes dos demais e permanecer no imóvel, respeitados os direitos de preferência previstos em lei.
Eventuais valores devidos pelo uso exclusivo da casa também podem ser discutidos e apurados no contexto da disputa patrimonial. Isso não significa que a cobrança será automaticamente descontada da herança: a solução depende do acordo entre os envolvidos ou da decisão judicial.
Antes de aceitar uma cobrança, assinar um acordo ou tentar regularizar a propriedade por usucapião, é importante buscar orientação de um advogado ou da Defensoria Pública. Com a documentação do inventário, os registros do imóvel e as provas sobre a ocupação, fica mais fácil avaliar os direitos de cada herdeiro e encontrar uma solução.
