Um inquilino percebe que o telhado da casa alugada apresenta problemas graves e decide gastar R$ 12 mil para fazer os reparos necessários. Depois de investir o próprio dinheiro na reforma, porém, ele enfrenta uma tentativa de despejo e precisa buscar uma solução para recuperar o valor gasto.
Situações desse tipo levantam dúvidas sobre as obrigações do proprietário e os direitos de quem aluga um imóvel. A Lei do Inquilinato estabelece regras para reparos necessários, mas o ressarcimento e a possibilidade de permanecer na residência dependem das condições do contrato e das circunstâncias do caso.
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Quem deve pagar pelos reparos urgentes em uma casa alugada?
O artigo 22 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e responder por defeitos ou problemas anteriores à locação.
Isso significa que nem todo conserto deve ser pago pelo morador. Quando o problema envolve a estrutura da residência, como um telhado deteriorado que ameaça a segurança dos ocupantes, é importante verificar a origem do defeito e a responsabilidade pela manutenção.
O artigo 35 da mesma lei trata das benfeitorias necessárias, que são aquelas destinadas à conservação do imóvel ou a evitar sua deterioração. Em regra, essas obras podem ser indenizáveis mesmo quando realizadas sem autorização prévia do proprietário, salvo se houver disposição contratual em contrário.
Por isso, antes de concluir que o dono deve devolver os R$ 12 mil, é necessário verificar o contrato de locação, a natureza dos reparos e as provas de que a obra era necessária.
O inquilino pode continuar morando na casa até receber o dinheiro da reforma?
A possibilidade de permanecer no imóvel está relacionada ao chamado direito de retenção, previsto no artigo 35 da Lei do Inquilinato para determinadas situações envolvendo benfeitorias indenizáveis.
Esse direito, porém, não funciona como uma garantia automática de que o inquilino nunca poderá ser despejado enquanto houver uma discussão sobre os gastos com a reforma.
A análise depende de fatores como as cláusulas do contrato, a existência de valores de aluguel em atraso e o reconhecimento judicial do direito à indenização. O Superior Tribunal de Justiça também já consolidou o entendimento de que uma cláusula contratual pode afastar o direito à indenização por benfeitorias e à retenção do imóvel, conforme a Súmula 335.
Assim, se o proprietário entrar com uma ação de despejo, o morador precisa apresentar sua defesa e demonstrar os fatos que sustentam eventual pedido de ressarcimento. A decisão sobre permanecer no imóvel dependerá da situação concreta e do entendimento judicial aplicável.
Vale a pena reformar a casa por conta própria ou pedir a rescisão do aluguel?
Quando existe risco estrutural, a prioridade deve ser a segurança dos moradores. Se o telhado ameaça ceder, por exemplo, é importante buscar avaliação técnica e evitar permanecer em uma área perigosa.
Ao mesmo tempo, o inquilino deve ter cuidado antes de assumir uma reforma de alto custo em um imóvel que não lhe pertence. A comunicação com o proprietário e o registro das condições do imóvel podem ajudar a esclarecer responsabilidades e reduzir conflitos posteriores.
Entre as medidas que podem ser avaliadas estão:
- Solicitar o reparo ao proprietário: comunicar o problema por escrito e guardar a resposta recebida.
- Registrar a gravidade do defeito: fotografar os danos e, quando necessário, obter avaliação de engenheiro ou outro profissional habilitado.
- Guardar os comprovantes: reunir orçamentos, notas fiscais, recibos e contratos dos prestadores de serviço.
- Avaliar a rescisão da locação: se o imóvel não oferece condições adequadas de uso, pode haver fundamento para discutir a rescisão, conforme as circunstâncias.
Não é recomendável simplesmente deixar de pagar o aluguel ou descontar unilateralmente o custo da obra. A compensação deve ser acordada ou avaliada pelos meios jurídicos adequados.
Quais provas o inquilino deve guardar para cobrar os R$ 12 mil?
Quem pretende pedir o ressarcimento precisa demonstrar que os gastos foram realizados, que os reparos eram necessários e que existe fundamento jurídico para atribuir a despesa ao proprietário.
Alguns documentos podem ajudar:
- Fotos e vídeos: registros do telhado danificado, das infiltrações e de outros sinais de deterioração.
- Laudo técnico: avaliação profissional sobre a condição da estrutura e a necessidade dos reparos.
- Orçamentos e notas fiscais: comprovantes dos materiais e dos serviços contratados.
- Conversas com o proprietário: mensagens ou notificações que mostrem quando o problema foi comunicado e quais providências foram discutidas.
- Comprovantes de pagamento: documentos que demonstrem quanto o inquilino efetivamente desembolsou.
Esses registros não garantem, por si só, a indenização, mas ajudam a esclarecer o que aconteceu e a fundamentar eventual pedido judicial.
O proprietário pode exigir o despejo mesmo depois de o inquilino pagar pela reforma?
A realização de uma obra necessária não impede automaticamente uma ação de despejo. O resultado depende do motivo alegado pelo proprietário, das condições do contrato e da situação do locatário.
Também é importante observar que o direito de retenção por benfeitorias não substitui a obrigação de pagar o aluguel. Em decisão divulgada em julho de 2026, o STJ entendeu que um locatário inadimplente não pode usar o direito de retenção para permanecer no imóvel até receber indenização pelas benfeitorias realizadas.
Por isso, o inquilino que gastou R$ 12 mil em um telhado deve analisar separadamente a possibilidade de cobrar o valor e a defesa contra eventual despejo. Uma questão não garante automaticamente a solução da outra.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre reformas necessárias?
A legislação prevê que reparos indispensáveis à conservação do imóvel podem gerar direito à indenização, mas existem condições e exceções importantes. O contrato, as provas da necessidade da obra e o cumprimento das obrigações da locação precisam ser examinados.
Para quem enfrenta um problema estrutural em uma casa alugada, o caminho mais seguro é documentar os defeitos, comunicar o proprietário e buscar orientação jurídica antes de assumir despesas elevadas ou tomar decisões sobre o pagamento do aluguel.
Afinal, consertar um telhado para evitar danos maiores não significa que o morador terá, em qualquer situação, direito automático ao reembolso ou à permanência no imóvel até receber o dinheiro.
