Cléber Thomazi / OAB/RS 115.336
Existem inúmeras possibilidades para se alugar um imóvel para morar. Pessoas que ainda não tem muita certeza de seu futuro são aconselhadas a alugar um imóvel ao invés de comprar. Nessas circunstancias novas oportunidades de emprego na empresa em que atuam podem surgir, e com isso uma transferência para outra sede. A partir daí se inicia um dilema, como rescindir o contrato de locação sem ter que pagar multa.
A Locação de imóvel é um mercado que vive aquecido. Em tempos de crise pessoas vendem seu imóvel próprio e vão para o aluguel. Em tempos de alta na economia mais pessoas buscam ter sua própria família e alugam um imóvel para ter seu próprio lar.
A Constituição Federal de 1988 prevê como cláusula pétrea, ou seja, imutável, o direito a propriedade, e o direito a função social da propriedade. O bem imóvel não deve ser utilizado como acumulo de capital, pois deve cumprir sua função social. Colocar um imóvel, que muitas vezes foi utilizado para investimento financeiro, a disposição para locação. Às vezes somos levados a pensar que se já tem muito dinheiro ainda vai ganhar com a locação, porém a visão mais correta é aquele que tem imóveis e disponibiliza para outros construírem suas vidas, seus negócios, estão dando a função social ao bem. Imagine que se não fosse por meio da locação quantas pessoas jamais poderiam morar onde moram, pois o custo de aquisição às vezes é um entrave grande.
Diante desse mercado de locações está o regulamento que organiza e direciona as negociações e contratos, a Lei do Inquilinato, Lei Federal nº8.245/91. Nesta lei estão dispostas as principais regras cabíveis com relação à locação dos imóveis urbanos. No seu artigo 4º está prevista que o Locador não poderá dispor do bem locado antes do fim do contrato, e ao locatário a devolução está condicionada ao pagamento de multa proporcional ao período, como transcrevo:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O que poucas pessoas levam em consideração é o descrito no parágrafo único do artigo 4 da lei 8.245/91, que dispensa o Locatário do pagamento de multa contratual caso tenha sido transferido para outra localidade pelo seu empregador.
Ou seja, assim o locatário está livre do pagamento de multa, o que deverá fazer é a notificação ao Locador com antecedência mínima de 30dias, assim terá os 30 dias de contrato obrigatório, podendo devolver o imóvel e sem pagamento da multa contratual. Essa exceção à regra beneficia aquele empregado que está disposto a trocar de localidade pela empresa, ou pelo Estado se for funcionário público.
Quanto àqueles casos em que o Locatário deseja devolver o imóvel antes do fim do contrato, e necessita a pagar a multa, vamos explicar como realizar o cálculo. A multa normalmente é de 3(três) meses de aluguel, normalmente a maneira mais prática de calcular o valor a ser pago é dividir a multa total pelo prazo do contrato, e multiplicar o valor desse resultado pelo número de meses faltantes para termino do contrato. Exemplo: Cidadão possui um contrato de 30 meses, com um aluguel de R$1.000,00 por mês, e multa por de 3 meses de aluguel(R$3.000,00), e está rescindindo o contrato depois de 20 meses de contrato cumprido; nesse caso ele deveria o equivalente a 3000/30 por cada mês de contrato faltante, no caso após cumpridos 20 dos 30 meses, a multa que deverá ser paga é de R$1.000,00.
Essas regras expostas no presente artigo valem para locações residenciais, as locações comerciais, ou não-residenciais como ditas na lei, possuem outras regras específicas. E essas tratarei em outro artigo.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a da multa no contrato de locação residencial. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.