Uma mudança prevista pela Reforma Tributária deve alterar as obrigações fiscais de parte dos brasileiros que recebem renda com aluguel de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2027, alguns proprietários deixarão de utilizar apenas o CPF e precisarão fazer um cadastro no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para emitir documentos fiscais relacionados aos novos tributos criados pela reforma.
Apesar da preocupação gerada pela novidade, a regra não será aplicada a todos os donos de imóveis alugados. A exigência valerá apenas para pessoas físicas enquadradas como contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), conforme os critérios definidos pela legislação.
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Quem precisará fazer o CNPJ
A obrigatoriedade atingirá somente os proprietários que se enquadrarem nas regras da Reforma Tributária para emissão de documentos fiscais eletrônicos.
De forma geral, serão alcançadas pessoas físicas que exercem atividade de locação em maior escala, atendendo aos critérios previstos na legislação. Entre eles estão proprietários com receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis e mais de três imóveis locados, além de situações específicas em que a receita ultrapasse R$ 288 mil no ano corrente. Quem possui apenas um ou poucos imóveis alugados e não atinge esses limites continuará utilizando o CPF normalmente.
Cadastro não transforma proprietário em empresa
Um dos principais pontos destacados por especialistas é que a inscrição no CNPJ não significa a abertura de uma empresa.
O proprietário continuará sendo pessoa física e permanecerá sujeito às regras do Imposto de Renda aplicáveis aos rendimentos de aluguel. O CNPJ funcionará apenas como uma identificação fiscal para permitir a emissão dos documentos eletrônicos exigidos pelo novo sistema tributário.
Tributação dos aluguéis não muda automaticamente
A criação do CNPJ também não altera, por si só, a forma de tributação dos aluguéis.
Os rendimentos continuarão sendo tributados pelo Imposto de Renda da Pessoa Física. Já o IBS e a CBS incidirão apenas nas hipóteses previstas pela Reforma Tributária, sem que o simples cadastro no CNPJ represente aumento automático de impostos ou qualquer benefício tributário.
Reforma Tributária prevê adaptação até 2027
Inicialmente, a obrigatoriedade poderia entrar em vigor antes, mas a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS decidiram adiar a exigência para 1º de janeiro de 2027, permitindo um período maior de adaptação aos novos sistemas.
A expectativa é que ainda em 2026 seja disponibilizada uma plataforma digital para que os contribuintes realizem o cadastro e façam testes antes do início da obrigatoriedade.
Locações por temporada terão regras específicas
A Reforma Tributária também estabelece tratamento diferenciado para aluguéis de curta duração, como aqueles realizados por plataformas digitais de hospedagem.
Nesses casos, as locações de até 90 dias poderão seguir regras semelhantes às aplicadas ao setor hoteleiro, com critérios próprios de tributação previstos na nova legislação.
