Uma residência que avançou sobre o lote vizinho criou um impasse depois que um casal comprou um terreno por R$ 180 mil e investiu cerca de R$ 600 mil na construção da casa. O problema só foi identificado após um levantamento apontar que parte da obra havia ultrapassado a divisa entre os imóveis.
Com a descoberta, o proprietário do terreno atingido apareceu e exigiu a retirada da área construída. A situação, porém, não é necessariamente resolvida apenas com a demolição, já que a legislação considera fatores como a proporção da área ocupada, o valor da construção e a boa-fé de quem realizou a obra.
LEIA TAMBÉM:
- Morador instala câmera para vigiar a garagem, mas vizinha descobre que aparelho também grava piscina e janela do quarto
- Ator Marcos Palmeira compra fazenda “destruída”, recupera nascentes e prepara mais de 1 milhão de metros quadrados pra receber 200 mil árvores
- Casas Bahia coloca fogões, geladeiras, TVs e celulares à venda com preços a partir de R$ 238 e descontos que chegam a 86%
Casa de R$ 600 mil avançou sobre terreno vizinho
O investimento feito na residência não garante, por si só, que toda a construção permanecerá onde está. Da mesma forma, o valor de R$ 180 mil pago pelo terreno não determina sozinho a solução para a área ocupada.
O Código Civil possui regras específicas para situações em que uma construção iniciada dentro de um imóvel acaba avançando parcialmente sobre o terreno pertencente a outra pessoa.
Nesse tipo de caso, é necessário verificar o tamanho da área ocupada, o valor da construção e quanto representa a parcela tomada do imóvel vizinho.
Outro ponto importante é descobrir se os responsáveis pela obra agiram de boa-fé ou se tinham conhecimento de que a construção ultrapassaria a divisa.
Levantamento identifica avanço da residência sobre o lote
Uma medição pode indicar que existe diferença entre a posição da construção e a divisa dos terrenos. Para esclarecer tecnicamente a situação, entretanto, pode ser necessário um levantamento topográfico realizado por profissional habilitado.
A análise deve comparar as medidas encontradas no local com os documentos dos imóveis e identificar exatamente onde ocorreu o avanço.
Entre os pontos que podem ser analisados estão:
- a linha divisória oficial entre os terrenos;
- a metragem da área ocupada;
- a proporção do lote vizinho atingida;
- as partes da residência que ultrapassaram o limite;
- a localização das fundações e paredes;
- a posição de beirais e cobertura;
- eventuais diferenças entre a matrícula e as medidas físicas;
- a possibilidade de corrigir apenas a parte irregular.
Essa etapa é importante porque uma pequena diferença na divisa pode produzir consequências jurídicas diferentes de uma ocupação significativa do terreno vizinho.
Quando o proprietário pode exigir indenização pela área ocupada?
A legislação prevê situações em que o construtor de boa-fé pode adquirir a área ocupada mediante indenização, em vez de simplesmente retirar a parte construída.
Quando a construção feita parcialmente no terreno próprio invade área que não supera a vigésima parte do solo alheio, o construtor de boa-fé poderá adquirir a parcela ocupada quando o valor da edificação superar o valor dessa área.
Nesse caso, deverá pagar indenização correspondente à faixa perdida e também por eventual desvalorização do restante do imóvel.
Quando o avanço ultrapassa a vigésima parte, a boa-fé ainda pode ser relevante para a solução, mas entram em consideração outros critérios previstos na legislação, incluindo perdas e danos.
A situação muda quando existe má-fé. Dependendo das circunstâncias e da possibilidade de desfazer a obra, o proprietário atingido pode buscar a retirada da construção e a reparação pelos prejuízos.
Como saber se o casal agiu de boa-fé?
A boa-fé não depende apenas da alegação de que os responsáveis pela obra não perceberam o erro.
Documentos utilizados antes e durante a construção podem ajudar a esclarecer o que aconteceu. Entre eles estão:
- contrato e matrícula do terreno;
- planta e memorial descritivo;
- projeto aprovado;
- levantamento utilizado antes da obra;
- alvará de construção;
- documentos de responsabilidade técnica;
- mensagens trocadas com profissionais e proprietários;
- fotografias das divisas;
- laudo pericial sobre a área ocupada.
A existência de marcos físicos, alertas anteriores ou informações que indicavam a localização correta da divisa também pode ser considerada na avaliação da conduta dos responsáveis.
Proprietário do lote vizinho pode exigir a retirada da construção?
A exigência do proprietário não significa que a residência será automaticamente demolida.
Antes de qualquer medida, é necessário determinar exatamente quanto da construção está dentro do terreno vizinho e em quais condições ocorreu a ocupação.
As partes podem negociar uma solução, como a compra da faixa ocupada pelo casal, o pagamento de uma indenização ou a regularização dos imóveis.
Um eventual acordo deve estabelecer a metragem envolvida, o valor pago, as responsabilidades pelas despesas e a forma de transferência da área no Registro de Imóveis.
Se não houver acordo, a questão poderá ser levada à Justiça, com realização de perícia para determinar a extensão da ocupação e as consequências da construção.
Casa construída no terreno vizinho precisa ser demolida?
Não necessariamente.
O valor de R$ 600 mil investido na residência também não impede automaticamente uma eventual retirada. A solução depende das características específicas do caso e das regras aplicáveis à ocupação.
A Justiça pode considerar a proporção da área invadida, a boa-fé dos responsáveis, o valor da construção, o valor da parcela ocupada, a eventual desvalorização do terreno e o impacto que uma demolição provocaria.
Por isso, a residência que avançou sobre o lote vizinho não leva automaticamente à perda de toda a casa nem garante ao casal o direito de manter a construção exatamente como está.
O levantamento técnico e a análise dos documentos são fundamentais para determinar qual solução pode ser aplicada.
O que fazer ao descobrir que a construção passou da divisa?
O primeiro passo é evitar alterações ou demolições antes de confirmar tecnicamente o problema.
Um levantamento topográfico pode determinar a posição exata da divisa e a extensão da área ocupada. Também é importante reunir documentos do imóvel e da obra para verificar como a construção foi planejada.
Caso o proprietário vizinho já tenha apresentado uma exigência, as partes podem tentar chegar a um acordo antes de iniciar uma disputa judicial.
Se não houver consenso, a questão poderá ser analisada judicialmente com auxílio de profissionais de engenharia e perícia.
No fim, o preço pago pelo terreno e os R$ 600 mil investidos na casa são apenas parte da equação. A extensão do avanço, a boa-fé e as características da construção é que ajudam a definir o que pode acontecer com a residência.
