Uma casa fechada ou um terreno sem construção pode parecer apenas mais uma propriedade sem uso, mas uma nova regra em Vitória, no Espírito Santo, criou um procedimento que pode fazer imóveis urbanos abandonados passarem para o patrimônio municipal.
A medida faz parte do Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), instituído pelo Decreto nº 27.034. O objetivo é recuperar imóveis degradados, estimular a ocupação do Centro e ampliar a oferta de moradias na região.
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Mas existe uma diferença importante: não basta o imóvel estar vazio.
O Município precisa comprovar a situação de abandono, seguir um processo administrativo, notificar o proprietário e garantir prazo para defesa. Mesmo depois da arrecadação provisória, o dono ainda terá três anos para manifestar interesse na conservação do imóvel antes de uma eventual transferência definitiva.
Prefeitura pode tomar imóvel abandonado?
O decreto permite que imóveis urbanos privados abandonados dentro da área abrangida pelo programa sejam arrecadados pelo Município na condição de bens vagos.
Para isso, três circunstâncias precisam estar presentes simultaneamente: situação de abandono material, ausência de posse exercida por outra pessoa e presunção de que o proprietário não pretende mais conservar o imóvel em seu patrimônio.
A regra, portanto, não transforma qualquer casa fechada ou terreno vazio automaticamente em propriedade da Prefeitura.
A fiscalização precisa reunir elementos que indiquem efetivamente o abandono.
Quais sinais podem indicar abandono?
O Decreto nº 27.034 lista diferentes situações que podem ser observadas pela fiscalização municipal.
Entre elas estão:
- portas ou janelas arrombadas, inexistentes ou emparedadas;
- acúmulo de lixo ou entulho;
- mato alto;
- pichações ou descaracterização causada pela falta de manutenção;
- riscos estruturais ou de segurança;
- prejuízos para a vizinhança.
O histórico do proprietário também pode entrar na análise.
O decreto estabelece que o descumprimento reiterado de intimações para conservação, limpeza ou segurança do imóvel pode ser considerado um indício da intenção de abandono.
Dívida de IPTU pode pesar contra o proprietário?
A situação tributária também aparece na regulamentação.
Segundo o decreto, a intenção do proprietário de não conservar o imóvel poderá ser presumida quando, depois de cessados os atos de posse, ele deixar de pagar os tributos relacionados à propriedade urbana por cinco anos.
Isso não significa, porém, que uma simples dívida de IPTU faça a Prefeitura tomar automaticamente uma casa ou terreno.
O próprio decreto exige um conjunto de circunstâncias para caracterizar o abandono.
Dono tem direito de se defender antes de perder o imóvel
Essa é uma das partes mais importantes do procedimento.
Depois que a Prefeitura identificar os possíveis sinais de abandono, o proprietário cadastrado deverá ser intimado sobre a abertura do processo de arrecadação.
A partir da notificação, ele terá 30 dias para apresentar impugnação.
Nesse momento, o responsável poderá contestar a caracterização do abandono e apresentar informações ou documentos que demonstrem que mantém a posse, pretende conservar o imóvel ou está tomando providências para recuperá-lo.
Se o proprietário não for localizado depois das tentativas previstas, o Município poderá utilizar edital para dar continuidade ao procedimento.
Prefeitura assume o imóvel imediatamente?
Não.
Mesmo quando a Prefeitura conclui que os requisitos para a arrecadação estão presentes, inicialmente ocorre uma arrecadação provisória.
O Município pode assumir a posse direta do imóvel, mas a transferência definitiva para o patrimônio público não acontece naquele momento.
O proprietário ainda terá um período para demonstrar que pretende conservar o bem.
Dono ainda tem três anos para recuperar o imóvel
O Decreto nº 27.034 estabelece um prazo de três anos após a publicação do decreto de arrecadação provisória para que o proprietário manifeste interesse na conservação do imóvel.
Esse detalhe muda bastante a história.
Não é uma situação em que o dono simplesmente recebe uma notificação e perde a propriedade no dia seguinte.
Existe uma sequência de fiscalização, processo administrativo, notificação, defesa, arrecadação provisória e período para manifestação de interesse antes da eventual transferência definitiva.
O decreto também prevê condições relacionadas a débitos e às despesas realizadas pelo Município, que devem ser consideradas no processo.
Casas e terrenos abandonados podem virar moradias populares
Se o imóvel for definitivamente incorporado ao patrimônio municipal, ele poderá receber uma nova utilização.
Entre as possibilidades está a Habitação de Interesse Social (HIS), o que abre espaço para que prédios abandonados sejam recuperados e transformados em moradias.
Terrenos também podem receber novos projetos, dependendo das características da área e das políticas de ocupação previstas pelo Município.
O ReAC prevê justamente o reaproveitamento da estrutura existente na região central para aumentar a ocupação residencial. A Prefeitura estima condições para a criação de 8 mil a 11 mil novas moradias e projeta a chegada de até 27,5 mil novos moradores à região.
Regra vale para qualquer imóvel de Vitória?
Também não.
O Decreto nº 27.034 criou o ReAC para a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que abrange o Centro Histórico e áreas da região central de Vitória.
Portanto, a regra não significa que qualquer imóvel abandonado em qualquer bairro da cidade será automaticamente tomado pela Prefeitura.
Além da localização, é necessário cumprir os requisitos específicos para caracterizar o abandono e seguir o procedimento previsto.
Prefeitura também pode exigir que terrenos sejam utilizados
A arrecadação de imóveis abandonados não é a única ferramenta prevista no programa.
O decreto também prevê instrumentos como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) e o IPTU Progressivo no Tempo. Em determinadas situações, o Município pode exigir que imóveis que não cumprem sua função social recebam utilização adequada.
A legislação urbanística estabelece uma sequência própria para esses instrumentos, que pode chegar à desapropriação quando as etapas e requisitos previstos forem cumpridos.
Afinal, a Prefeitura pode tomar uma casa vazia?
Não simplesmente porque ela está vazia.
A regulamentação de Vitória permite a arrecadação de determinados imóveis abandonados, mas exige a comprovação das condições previstas no decreto e um procedimento administrativo com direito de defesa.
O proprietário tem 30 dias para contestar a abertura do processo e, mesmo depois de uma eventual arrecadação provisória, existe um prazo de três anos para manifestar interesse na conservação do imóvel.
A ideia do programa é dar uma nova função a propriedades abandonadas na região central, inclusive com possibilidade de destiná-las a projetos de moradia popular.
Assim, para quem possui um imóvel vazio em Vitória, a diferença entre estar desocupado e estar caracterizado como abandonado é fundamental.
