Imagine a seguinte situação: um inquilino encerra o contrato de aluguel, entrega as chaves e deixa o apartamento em boas condições. Ele espera receber de volta o dinheiro pago como caução, mas os dias passam e o valor não aparece.
Um mês vira dois. Depois, três. Quando chega ao quarto mês, o dinheiro continua com o proprietário e nenhuma explicação detalhada sobre possíveis descontos foi apresentada.
A dúvida então aparece: existe um prazo determinado pela lei para que o dono devolva a caução do aluguel? A resposta pode surpreender quem acredita que a Lei do Inquilinato estabeleceu um número específico de dias para esse pagamento.
LEIA TAMBÉM:
- Governo Federal vai liberar auxílio extra para famílias com até R$ 3.242 de renda nos próximos dias; veja como receber
- Fim do Bolsa Família? Flávio Bolsonaro esclarece o que fará com o programa se for eleito
- Trabalhador compra queijo fatiado por R$ 60/kg, chega em casa e descobre que supermercado cobrou até pelo isopor da embalagem
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, não estabelece um prazo em dias para a devolução da caução em dinheiro. A restituição deve ocorrer após o encerramento da locação e o acerto das eventuais obrigações do inquilino, observando também o que tiver sido estabelecido no contrato.
Então o dono pode ficar com a caução por meses?
Não é porque a lei não estabeleceu um número de dias que o proprietário pode simplesmente ficar com o dinheiro sem apresentar uma justificativa.
A caução funciona como uma garantia da locação. Ela pode ser utilizada para cobrir obrigações deixadas pelo inquilino, como aluguel ou encargos em atraso e eventuais danos que ultrapassem o desgaste normal do imóvel.
Se não houver valores a descontar, o saldo da caução deve ser devolvido ao locatário. Caso o contrato estabeleça um procedimento ou prazo específico para a restituição, essa previsão também deve ser considerada.
Por isso, uma retenção prolongada sem explicação pode ser questionada pelo inquilino, especialmente quando já houve vistoria de saída e não existe débito pendente.
O que acontece entre a entrega das chaves e a devolução?
O processo costuma envolver algumas etapas importantes:
🔑 Da entrega das chaves ao dinheiro de volta
1 — 🗝️ Entrega das chaves
O inquilino deve guardar um comprovante com a data em que devolveu o imóvel.
2 — 🔍 Vistoria de saída
O estado do imóvel é comparado com as condições registradas na vistoria de entrada.
3 — 🧾 Acerto de contas
São verificadas eventuais dívidas ou danos que possam ser atribuídos ao locatário.
4 — 💸 Devolução da caução
Depois do acerto, o saldo que pertence ao inquilino deve ser restituído, com os rendimentos previstos em lei.
O que pode ser descontado da caução?
O proprietário não pode usar a caução como uma espécie de valor extra pela simples devolução do apartamento.
A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do uso normal. Assim, o desgaste natural não deve ser confundido com um dano causado pelo inquilino.
Entre os valores que podem gerar desconto estão:
- aluguéis que ficaram em aberto;
- contas de consumo que sejam de responsabilidade do inquilino;
- condomínio ou outros encargos que estejam atribuídos ao locatário pelo contrato;
- danos causados ao imóvel que ultrapassem o desgaste normal;
- multas contratuais eventualmente devidas.
No caso de danos, a comparação entre as vistorias de entrada e de saída pode ser fundamental para demonstrar o estado do imóvel antes e depois da locação.
A caução precisa ficar na poupança
Esse é um dos pontos que costuma passar despercebido nos contratos de aluguel.
Quando a garantia é prestada em dinheiro, a Lei do Inquilinato determina que ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos obtidos com esse dinheiro revertem em benefício do locatário no momento do levantamento da quantia.
Isso significa que a caução não deveria simplesmente ser tratada como dinheiro comum do proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça também já analisou casos envolvendo a restituição de caução e reconheceu que se trata de uma garantia vinculada ao contrato de locação. Em 2022, a corte definiu que a pretensão de restituição da caução está sujeita a prazo prescricional de três anos. Esse prazo, porém, não significa que o proprietário tenha três anos para devolver o dinheiro: trata-se do prazo para o inquilino buscar judicialmente a restituição, nas condições analisadas pelo tribunal.
E se o dono não devolver?
O primeiro passo é tentar resolver a situação por escrito.
O inquilino pode enviar uma cobrança formal ao proprietário ou à imobiliária, informando a data da entrega das chaves e solicitando a devolução da caução. Se houver algum desconto, é importante pedir que sejam apresentados os valores e os documentos que justifiquem cada cobrança.
Também é importante guardar:
- contrato de locação;
- comprovante do pagamento da caução;
- laudo da vistoria de entrada;
- laudo da vistoria de saída;
- comprovante de entrega das chaves;
- conversas e e-mails sobre a devolução;
- comprovantes de pagamento de aluguel e encargos.
Se a tentativa de acordo não funcionar, o inquilino pode buscar orientação jurídica e avaliar a possibilidade de cobrar judicialmente a restituição do valor.
Quatro meses sem receber a caução: e agora?
No exemplo do início da matéria, o problema não é simplesmente o fato de terem passado quatro meses. Como a Lei do Inquilinato não determina um prazo fixo em dias, é necessário verificar o contrato e entender se existe alguma dívida ou dano que justifique a retenção.
Se o proprietário não apresenta nenhum motivo para manter o dinheiro e também não informa quando pretende fazer a devolução, o inquilino pode contestar a situação e exigir esclarecimentos.
A recomendação é reunir toda a documentação da locação e tentar formalizar a cobrança antes de partir para uma medida judicial.
No fim das contas, a principal regra é simples: a caução é uma garantia da locação, não um valor que o proprietário pode simplesmente incorporar ao próprio patrimônio quando o contrato termina. Se não houver obrigação legítima a ser descontada, o dinheiro deve ser restituído ao inquilino, observadas as regras do contrato e da legislação.
