Depois de passar o fim de semana fora, uma família volta para casa e percebe que alguma coisa mudou no acesso lateral do imóvel. Parte do muro divisório que servia de apoio para o portão havia sido demolida pelo vizinho, deixando a estrutura sem a sustentação que tinha antes.
O portão continua no local, mas já não conta com o mesmo apoio para abrir, fechar e permanecer seguro.
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A primeira preocupação é evitar que a estrutura se solte ou provoque algum acidente. Depois vem a discussão que costuma complicar ainda mais a relação entre vizinhos: quem deve pagar para colocar tudo de volta no lugar?
A resposta depende de alguns detalhes, principalmente de quem era o responsável pelo muro, como a obra foi realizada e se existe relação entre a demolição e o dano provocado no portão.
O vizinho pode demolir parte do muro divisório?
Não basta saber quem construiu o muro para responder à questão.
O Código Civil estabelece, no artigo 1.297, que muros e outros tapumes divisórios presumem-se pertencentes aos dois proprietários vizinhos até que exista prova em contrário. A mesma regra prevê a divisão das despesas de construção e conservação entre os confinantes.
Isso significa que a família não pode simplesmente presumir que todo muro localizado na divisa pertence exclusivamente a um dos lados.
Plantas, documentos do imóvel, características da construção e uma avaliação técnica podem ajudar a esclarecer a situação.
Também é preciso analisar se a demolição fazia parte de uma obra autorizada e se foram tomadas as medidas necessárias para evitar danos ao imóvel vizinho.
E se a obra deixar o imóvel vizinho em risco?
O Código Civil estabelece regras específicas para obras que possam afetar a segurança da propriedade ao lado.
O artigo 1.311 determina que não se pode executar obra ou serviço capaz de provocar deslocamento de terra, escavações ou outros efeitos que comprometam a segurança do prédio vizinho sem que sejam adotadas as medidas preventivas necessárias.
Na prática, isso significa que o proprietário que decide realizar uma intervenção na área próxima à divisa precisa considerar os possíveis efeitos sobre a construção vizinha.
A jurisprudência recente mostra que obras realizadas sem medidas de segurança podem gerar obrigação de reparar danos quando fica demonstrada a relação entre a intervenção e o problema causado no imóvel ao lado.
Mas isso não significa que toda rachadura, queda ou problema em muro seja automaticamente responsabilidade do vizinho.
É necessário analisar o caso concreto e, principalmente, a relação entre a obra e o dano.
Quem deve pagar para colocar o portão de volta?
Se ficar comprovado que a demolição provocou a perda do apoio do portão e causou um prejuízo à família, pode surgir o dever de reparar o dano.
O Código Civil estabelece, nos artigos 186 e 927, a obrigação de reparar o dano causado por ato ilícito. Já o artigo 944 determina que a indenização deve considerar a extensão do prejuízo.
Por isso, não existe uma regra dizendo que o custo será automaticamente dividido pela metade apenas porque o muro fica na divisa.
Uma coisa é a responsabilidade dos vizinhos pela conservação de um muro divisório. Outra é a responsabilidade por um dano provocado por uma intervenção específica.
A própria jurisprudência mostra que a divisão dos custos pode depender das circunstâncias e das provas apresentadas no caso.
Fim do muro divisório: o que fazer se o portão ficou sem sustentação?
A primeira preocupação deve ser a segurança.
Se a estrutura estiver instável, não é recomendável tentar improvisar um suporte ou continuar movimentando o portão normalmente.
Crianças, animais e veículos devem ser mantidos afastados da área caso exista risco de queda. Também é importante evitar apoiar escadas, ferramentas ou outros objetos no trecho de muro que permaneceu.
Fotografias podem ajudar a registrar a situação, mas devem ser feitas de um ponto seguro, sem empurrar ou movimentar a estrutura.
Se houver risco concreto de desabamento, a família pode procurar a Defesa Civil do município para orientação e avaliação da situação.
Quais provas ajudam a descobrir quem deve pagar?
Quanto mais clara for a documentação, mais fácil será demonstrar o que existia antes da obra e o que aconteceu depois.
A família pode guardar:
- fotos antigas mostrando o muro e o portão antes da intervenção;
- fotos da estrutura depois da demolição;
- mensagens trocadas com o vizinho sobre a obra;
- avisos ou autorizações relacionados à intervenção;
- avaliação de profissional sobre a situação do muro e do portão;
- orçamentos para reinstalação;
- notas fiscais e comprovantes de despesas emergenciais.
A avaliação técnica é especialmente importante quando existe discussão sobre a causa do problema.
Em casos envolvendo muros, obras e danos entre imóveis, tribunais têm considerado relevante a prova técnica para estabelecer se existe relação entre a intervenção realizada e o prejuízo apontado.
O orçamento pode incluir um portão novo?
Não necessariamente.
Se o portão existente puder ser reinstalado com segurança, o orçamento deve deixar claro quais serviços são necessários para recuperar o funcionamento da estrutura.
Pode haver necessidade de criar um novo ponto de apoio, reforçar a área restante, ajustar dobradiças ou realizar outros serviços relacionados à reinstalação.
Mas isso é diferente de aproveitar a situação para trocar todo o portão por um modelo maior, automatizado ou mais caro.
A indenização deve estar relacionada ao dano comprovado. O artigo 944 do Código Civil estabelece justamente que a reparação deve observar a extensão do prejuízo.
Por isso, um orçamento detalhado ajuda a separar o que é reparo necessário do que representa uma melhoria escolhida pelo proprietário.
E se o vizinho não quiser pagar?
O primeiro caminho pode ser uma tentativa de acordo por escrito, descrevendo o problema, o serviço necessário e o valor apresentado por profissionais.
Também é importante deixar registrado que a família não está cobrando simplesmente a conservação do muro, mas o custo relacionado ao dano que teria surgido após a intervenção.
Se não houver acordo, a situação pode ser levada à análise de um advogado ou da Defensoria Pública, conforme o caso.
O ponto central será demonstrar três coisas: o que existia antes da obra, o que foi alterado pelo vizinho e qual prejuízo essa intervenção causou.
No fim, saber quem paga pelo portão não depende apenas de descobrir de quem era o muro. É preciso entender a situação da divisa, a forma como a obra foi realizada e, principalmente, se existe prova de que a intervenção foi responsável pelo dano.
