Um proprietário decide vender a casa onde outra pessoa já mora de aluguel e fecha negócio por R$ 300 mil com um terceiro, sem antes oferecer o imóvel ao inquilino. O morador, porém, pode ter um direito previsto na Lei do Inquilinato que muda essa história: a preferência para comprar a propriedade nas mesmas condições oferecidas ao comprador.
A regra está na Lei nº 8.245/1991 e estabelece que o locatário deve ter a oportunidade de adquirir o imóvel antes de o proprietário concluir a venda com outra pessoa. Mas existem prazos e requisitos para exercer esse direito, especialmente quando o negócio já foi fechado.
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O que a Lei do Inquilinato diz sobre a venda de uma casa alugada?
O artigo 27 da Lei do Inquilinato determina que o inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado em igualdade de condições com terceiros, nos casos de venda abrangidos pela legislação.
Na prática, isso significa que o proprietário não deve simplesmente negociar a casa com outra pessoa sem dar ao morador a oportunidade legal de apresentar sua proposta nas mesmas condições.
A comunicação precisa informar os detalhes do negócio, incluindo o preço, a forma de pagamento e a existência de eventuais ônus reais. Também deve indicar onde e quando a documentação pode ser examinada.
Se a proposta for de R$ 300 mil, por exemplo, esse valor deve constar da comunicação. O inquilino precisa conhecer as condições efetivas da negociação para decidir se pretende comprar o imóvel.
O artigo 28 estabelece que o locatário tem 30 dias a partir do recebimento da comunicação para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral da proposta. Se não aceitar dentro do prazo, perde a preferência naquela negociação.
O que o inquilino pode fazer se o proprietário vender a casa sem avisar?
Quando o dono desrespeita o direito de preferência, o artigo 33 da Lei do Inquilinato prevê duas possibilidades: o inquilino pode buscar indenização por perdas e danos ou, se cumprir os requisitos legais, requerer o imóvel para si.
A segunda alternativa é conhecida como adjudicação do imóvel. Nesse caminho, o locatário busca obter a propriedade que foi vendida a outra pessoa, mas não basta demonstrar que já morava na casa ou que não recebeu uma oferta.
Para exercer essa possibilidade, é necessário cumprir exigências específicas, entre elas a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel com antecedência mínima de 30 dias em relação à venda.
Por isso, a falta de comunicação do proprietário pode gerar consequências jurídicas, mas não significa que todo inquilino consiga automaticamente cancelar a venda e ficar com a casa.
Quais são os requisitos para o inquilino comprar o imóvel vendido a outra pessoa?
O artigo 33 estabelece condições para que o locatário preterido na preferência possa requerer a propriedade. Entre os principais requisitos estão:
- Contrato averbado: o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação.
- Prazo de seis meses: o pedido deve ser feito em até seis meses contados do registro da venda no cartório de imóveis.
- Depósito do valor: o inquilino precisa depositar o preço e as demais despesas do ato de transferência.
Assim, se uma casa foi vendida por R$ 300 mil, o interessado deve observar o valor da negociação e as demais despesas aplicáveis. O depósito do preço, isoladamente, não garante o resultado: os outros requisitos legais também precisam ser cumpridos.
O procedimento exige atenção aos documentos e aos prazos. Por isso, quem descobre que o imóvel alugado foi vendido sem respeitar sua preferência deve procurar orientação jurídica rapidamente.
Como o proprietário deve comunicar a venda ao inquilino?
O artigo 27 permite que o proprietário comunique a intenção de venda por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita comprovar de forma inequívoca que o inquilino tomou conhecimento do negócio.
A legislação não restringe a comunicação exclusivamente a uma carta com aviso de recebimento ou a uma notificação em cartório. O ponto central é que seja possível demonstrar que o morador recebeu a proposta e conheceu suas condições.
Se o proprietário decidir vender o imóvel por condições diferentes daquelas apresentadas ao inquilino, como um preço menor ou outra forma de pagamento, deverá observar novamente o direito de preferência conforme as circunstâncias da negociação.
A documentação é importante para evitar disputas posteriores e demonstrar que o procedimento previsto na lei foi respeitado.
O novo proprietário pode pedir que o inquilino saia da casa?
A venda do imóvel não significa, por si só, que o inquilino precise sair imediatamente. O artigo 8º da Lei do Inquilinato prevê que, em determinadas condições, o comprador pode denunciar a locação e conceder 90 dias para a desocupação.
Essa possibilidade tem exceções. Entre elas está a existência de contrato por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação, desde que o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel.
A aplicação da regra depende das condições do contrato e da situação concreta. Por isso, é importante verificar os documentos antes de concluir que o novo proprietário pode exigir a saída do morador.
Quem aluga uma casa pode ter prioridade para comprá-la?
Sim. A Lei do Inquilinato prevê o direito de preferência do locatário, desde que respeitadas as condições legais. O proprietário deve comunicar a proposta e permitir que o morador decida se deseja comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Se a preferência for desrespeitada, pode haver direito à indenização. Já a possibilidade de obter o próprio imóvel vendido depende de requisitos adicionais, como a averbação prévia do contrato, o cumprimento do prazo legal e o depósito do preço e das despesas de transferência.
Por isso, quem pretende comprar a casa em que vive de aluguel deve acompanhar a situação documental do contrato e procurar orientação jurídica diante de uma venda feita sem a comunicação exigida por lei.
