Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
A transferência da propriedade do bem imóvel, sendo compra e venda ou até mesmo em posse de lotes irregulares, precisa ser oficializada no Cartório de Registro de Imóveis do município, por meio de escritura pública. Enquanto não houver a intervenção do cartório, o vendedor, ex-proprietário, continua responsável pelas dívidas e despesas e será responsabilizado, independentemente se possuir a posse ou não.
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A conferência de documentação de um imóvel é uma das partes mais importantes desse processo, e a mais confusa. É muito comum a negligência de alguns passos importantes, por encanto, baixo preço ou até mesmo localização privilegiada, caindo em ciladas devido a essa falta de preocupação. Por melhor que seja o negócio, as vezes não vale a pena devido ao gasto para regularização do imóvel após a aquisição.
A matrícula é o item mais importante, é nela que consta as hipotecas, penhoras e todas as decorrências acontecidas com o imóvel, e ainda revela se o vendedor realmente é possuidor do imóvel, evitando o assim de cair em uma falsa compra, sendo um documento público o adquirente deve ir diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde se encontra o imóvel e solicitar, para evitar cair no golpe da matricula montada. O IPTU é o imposto mais caro que pagamos anualmente e por isso, antes de fechar o negócio é importante garantir que ele não possua nenhum débito junto a prefeitura da cidade, juntamente com a certidão negativa dos tributos, pois, todas essas cobranças da prefeitura que não foram quitadas ficarão sob responsabilidade do novo proprietário. Quando a compra é para apartamentos ou casas dentro de condomínios é importante ver a declaração de débitos condominiais, principalmente se o preço estiver baixo demais, pois pode haver chances de ser esse o problema. E saiba que mesmo sendo o único imóvel ele pode ser levado a leilão por dívidas de IPTU e condomínio.
Certidões negativas de ação cível e trabalhistas, nas esferas estadual e federal, também são indispensáveis, para evitar que o bem já faça parte de uma ação judicial, onde pode ser levado a leilão.
Ninguém quer investir alto, pois os imóveis são bens de altos valores, e correr o risco de perder o bem, portanto, é importante levar essas questões em consideração, ainda mais que é um bem que costuma a ser levado por toda a vida.
Outro ponto muito importante é fazer a consulta nos arquivos da prefeitura e garantir que o imóvel não foi tombado como de utilidade pública, que acontece quando ele é registrado como de valor para uma comunidade, com valor histórico, cultural, arquitetônico ou ambiental, ou que não será afetado por desapropriações de obras de melhoria da cidade, sendo possível que ele seja desapropriado e você fique sem imóvel, somente com a indenização da prefeitura que geralmente é abaixo da média de mercado.
Conferir se o imóvel está conforme a legislação vigente, principalmente se forem casas/aptos novos, se não habite-se não pode ser emitido e a propriedade por lei não pode ser habitada e acarretando penalidades. A carta de habite-se é extremamente relevante para provar as condições de segurança, de responsabilidade inicialmente da construtora para levar até a Prefeitura e ao fim dela, atestar que o projeto foi seguido, dependendo dele para entregar as casas e atualizar as matriculas. Sem o documento, o imóvel se torna irregular e nenhum banco aceitará financiar.
É importante frisar que documentos de despesas, como contas de água, IPTU, não garantem nem a regularidade e nem a propriedade do imóvel, somente a matrícula atualizada tem esse poder, e ela pode ser adquirida em processos administrativos ou judiciais, como adjunção compulsória, REURB, e diversos outros.
Não quer dizer que não se possa adquirir a posse de um imóvel, porém as maneiras de avaliar a veracidade da documentação, e dar tranquilidade da compra é bem mais complexas, daí nesse caso aconselho sempre buscar um profissional especializado no assunto para garantir um menor risco. O risco não fica zerado em imóvel de posse, pode no máximo ser minimizado, e por isso incentivamos e divulgamos tanto a regularização fundiária, que tem intuito de dar maior garantia ao proprietário e adquirente.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito da regularização fundiária urbana. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
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