Cleber Thomazi | OAB/RS 115.336

s loteamentos urbanos são uma grande saída para o crescimento das cidades. Os grandes centros urbanos do pais progridem com os novos empreendimentos imobiliários, e bairros planejados. Ao mesmo tempo que loteamentos irregulares ainda são problemas a serem resolvidos para as cidades.

A divisão de grandes glebas de terras em lotes, com intuito de parcelar o solo das cidades, aumentando as construções, tanto residenciais como comerciais e industriais, é regida no Brasil pela lei 6.766/79, que regulamenta esse procedimento. Nesta legislação está previsto que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, porém devem ser observadas as legislações estaduais e municipais pertinentes.

Nesta mesma legislação está previsto que é crime contra a administração pública:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

O intuito dessa legislação era coibir os loteamentos irregulares, que pela quantidade de loteamentos irregulares não surtiu grande efeito.

A legislação Municipal principal que disciplina o parcelamento do solo é o plano diretor, onde prevê quais áreas podem ser fracionadas, qual a metragem mínima por lote, a testada mínima. Ainda disciplina quais áreas são predominantemente residenciais, comerciais e industriais. Com isso cria uma organização na cidade baseada em estudos de expansão, ou de preservação, quando for o caso.

Para construir um loteamento é necessário aprovar um projeto junto à prefeitura, onde deverá conter, na maioria das cidades, um levantamento topográfico e planialtimétrico, projeto urbanístico, projeto ambiental e uma planilha de custos. Na grande maioria das grandes cidades, com intuito de evitar que as incorporadoras ousem aventurar e deixar um loteamento inacabado, exigem um depósito ou uma garantia fiduciária, onde garantem para o órgão público que tem capacidade de executar o projeto até o final.

Depois de aprovado o projeto, a loteadora necessita realizar as obras conforme o projeto aprovado. Após isso, o órgão público realiza vistoria, onde confere ao loteamento termo de Habite-se, que é a autorização para de fato pode construir nos terrenos, e autoriza o registro de imóveis a emitirem as matrículas individuais do loteamento.

Um loteamento é considerado irregular quando:

• Foi constituído sem projeto aprovado junto a Prefeitura;
• Quando foi executado diferente do projeto aprovado;
• Quando não cumpriu o cronograma de obras;

Nesses casos necessita de uma regularização posterior. Caso o loteamento seja concebido anterior a dezembro de 2016, ou no máximo julho de 2017, pode ser regularizado com certa facilidade pela Lei da Reurb, 13.465/2017. Os legítimos para exigirem esta regularização podem ser a administração pública, os beneficiários, o Ministério Público, as Associações, o Loteador, ou proprietários de imóveis ou terrenos.

A grande falta de regularização dos loteamentos traz para as prefeituras uma pontuação negativa, assim dizendo, pois quando necessita de um financiamento público, ou receber alguma verba mundial, os cartórios de registros de imóveis emitem os dados da cidade, onde apresentam a área da cidade que é devidamente registrada, ou seja, que possui os loteamentos regulares que foram devidamente registrados. O registro de imóveis é o local onde está arquivado todo o histórico dos imóveis da cidade.

Por esses motivos é tão importante para a cidade regularizar seus loteamentos. Para o cidadão além da segurança, fé pública incontestável, ainda existe a valorização do imóvel, que quando regularizado passa a valer de 20% a 200% a mais. Podemos ainda citar que o imóvel regularizado pode servir como garantia em bancos, e ainda ser vendido por meio de financiamento bancário.

Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito da formação dos loteamentos. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.