Entregar uma casa ou apartamento para outra pessoa morar sem cobrar aluguel parece, à primeira vista, apenas um favor entre familiares ou amigos.
Mas o acordo pode gerar problemas quando começam a surgir contas atrasadas, danos na propriedade ou cobranças de condomínio e impostos.
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No direito brasileiro, o empréstimo gratuito de um imóvel para uso e posterior devolução pode ser caracterizado como comodato.
O Código Civil define o comodato como o empréstimo gratuito de bens que não podem ser substituídos por outro da mesma espécie, categoria que pode incluir imóveis.
Quem recebe o imóvel também tem responsabilidades
O fato de não existir aluguel não significa que o ocupante possa utilizar o imóvel sem assumir nenhuma obrigação.
O artigo 582 do Código Civil determina que o comodatário deve conservar o bem como se fosse seu e utilizá-lo de acordo com o que foi combinado ou com a natureza da propriedade.
Se houver uso inadequado ou descumprimento dessas obrigações, pode existir responsabilidade por perdas e danos.
Por isso, quem recebe uma casa emprestada deve cuidar da propriedade e respeitar as condições estabelecidas pelo dono.
O que acontece com as contas do imóvel?
Essa é uma das principais dúvidas quando alguém decide emprestar imóvel.
Água, energia elétrica, gás e outras despesas relacionadas diretamente ao consumo durante o período de ocupação podem ser atribuídas ao ocupante conforme o acordo entre as partes e as regras da empresa fornecedora.
O problema aparece quando o acordo é apenas verbal e ninguém guarda comprovantes.
Se o proprietário descobrir meses depois que existem contas em aberto, pode precisar primeiro resolver a pendência com a empresa ou evitar que a dívida continue crescendo, para depois discutir eventual ressarcimento com quem utilizava o imóvel.
Por isso, deixar por escrito quem pagará cada despesa é uma das principais formas de evitar conflito.
E o IPTU?
O IPTU merece atenção especial porque existe uma diferença entre o acordo feito entre proprietário e ocupante e a relação tributária com o município.
O Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, conforme a situação jurídica e a legislação aplicável.
Assim, um acordo particular dizendo que o ocupante ficará responsável pelo imposto não deve ser confundido automaticamente com uma mudança do responsável perante a prefeitura.
Se o imóvel acumular IPTU em atraso, o proprietário precisa verificar a situação junto ao município e, conforme o caso, poderá buscar posteriormente o ressarcimento de quem assumiu essa despesa.
Quem paga o condomínio?
As despesas de condomínio também precisam ser analisadas com cuidado.
O Código Civil estabelece entre os deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme as regras aplicáveis à unidade.
Isso significa que o simples fato de outra pessoa estar morando no imóvel não faz desaparecer automaticamente as obrigações relacionadas à propriedade.
Na prática, o proprietário deve acompanhar os pagamentos mesmo quando combina com o ocupante que ele será responsável pelas mensalidades.
Se houver inadimplência, pode surgir cobrança contra quem possui a responsabilidade perante o condomínio, sem prejuízo de uma eventual cobrança posterior entre proprietário e ocupante.
Reparos são responsabilidade de quem?
Não existe uma resposta única para todos os tipos de reparo.
É necessário diferenciar o desgaste normal decorrente do uso do imóvel de um dano provocado pelo ocupante.
Uma torneira que apresenta desgaste natural, por exemplo, pode envolver uma situação diferente de uma porta quebrada, uma parede danificada ou uma instalação alterada sem autorização.
O artigo 582 reforça justamente o dever do comodatário de conservar o imóvel e responder por perdas e danos quando houver descumprimento de suas obrigações.
O ocupante pode cobrar do proprietário gastos que fez na casa?
Também existe uma regra importante no Código Civil.
O artigo 584 estabelece que o comodatário não pode cobrar do proprietário as despesas realizadas com o uso e o gozo do bem emprestado.
Isso ajuda a diferenciar gastos comuns do período de utilização de situações extraordinárias que possam ter sido previamente autorizadas pelo proprietário.
Por isso, antes de realizar obras, reformas ou alterações relevantes no imóvel, o ocupante deve ter autorização expressa do dono e deixar registrado quem será responsável pelo pagamento.
E se o empréstimo for feito sem contrato?
O comodato não precisa necessariamente ser formalizado por um contrato escrito em todas as situações.
O problema é que um acordo apenas verbal pode dificultar a comprovação do que foi combinado.
Se proprietário e ocupante discutirem posteriormente quem deveria pagar IPTU, condomínio, água, energia ou reparos, mensagens de WhatsApp, e-mails, comprovantes e testemunhas podem ajudar a demonstrar os termos do acordo.
Mesmo um documento simples pode evitar grande parte desses problemas.
O que deve constar no contrato de empréstimo?
Quem pretende emprestar imóvel pode registrar por escrito pelo menos:
- prazo de utilização;
- data de entrega das chaves;
- condições para devolução;
- quem pagará água e energia;
- responsabilidade pelo IPTU;
- responsabilidade pelo condomínio;
- regras para reparos e manutenção;
- proibição ou autorização para reformas;
- obrigação de conservar o imóvel;
- condições para encerramento do empréstimo.
Também é recomendável fazer fotos do imóvel antes da entrega das chaves.
Dessa maneira, fica mais fácil comparar as condições da propriedade no início e no final do comodato.
O proprietário pode simplesmente pedir o imóvel de volta?
Depende do que foi combinado.
O Código Civil estabelece que, quando existe prazo determinado, o comodante, em regra, não pode simplesmente interromper o uso antes do fim do período acordado, salvo situações específicas previstas na legislação. Quando não existe prazo, deve ser considerado o período necessário para o uso concedido.
Por isso, dizer apenas “pode ficar na casa por um tempo” pode gerar dúvidas posteriormente.
Definir prazo e condições de devolução ajuda a evitar discussões.
O que fazer se o ocupante deixar dívidas?
O primeiro passo é separar cada dívida.
É preciso identificar se o valor corresponde a consumo de água, energia, condomínio, IPTU, manutenção ou algum dano provocado no imóvel.
Depois, o proprietário deve reunir os comprovantes e verificar quem era responsável pelo pagamento segundo o acordo.
Se a dívida já estiver sendo cobrada por prefeitura, condomínio ou empresa, pode ser necessário regularizar a situação para impedir que os encargos aumentem.
Em seguida, dependendo do caso e das provas existentes, o proprietário pode buscar o ressarcimento do ocupante.
Emprestar imóvel pode ser seguro, mas exige regras claras
O empréstimo gratuito de uma casa ou apartamento pode ser uma solução útil para ajudar familiares e amigos, mas não deve ser tratado como se não tivesse nenhuma consequência jurídica.
O comodato cria deveres para quem recebe o imóvel, especialmente quanto à conservação e ao uso adequado da propriedade.
Ao mesmo tempo, algumas obrigações relacionadas ao imóvel podem continuar gerando problemas para o proprietário perante terceiros, mesmo quando ele combinou que o ocupante pagaria determinadas despesas.
Por isso, antes de entregar as chaves, o mais seguro é deixar tudo registrado: prazo, contas, impostos, condomínio, manutenção e condições de devolução.
Um acordo simples pode evitar que um favor entre familiares ou amigos termine em uma dívida inesperada ou em uma disputa judicial.
