Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
Em qualquer área do direito, seja ela imobiliária, penal, trabalhista, ou até mesmo direito do consumidor, nos deparamos diariamente com diversos termos e nomenclaturas únicas, e se para o advogado atuante já é confuso, imagine quem não possui o domínio na área. Por isso é importante sempre estar buscando novos conhecimentos, para não cair nas mãos de alguém com outras intenções.
A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato no qual uma pessoa, seja ela física ou jurídica, proprietária de um imóvel, promete vender, e é chamada de compromitente vendedora, que obriga a venda do tal imóvel a compromissária compradora, com objetivo de firmar uma negociação formal entre ambas as partes envolvidas, registrando a intenção de compra e venda. Busca formalizar um ato que será efetivado em sequência, descrevendo todos os detalhes, como informações do imóvel, valores, formas de pagamento etc. e, apesar de não ser obrigatório, ele assegura que tudo está conforme o combinado e traz credibilidade a negociação, levando tranquilidade aos negociantes e evitando desgastes.
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Sempre que comprador e vendedor tem intenção de negociar, e não podem assinar a escritura pública de compra e venda no ato da negociação, para iniciar o negócio, seja porque falta algum documento, ou falta algum pagamento, deve ser realizada a promessa. Somente não terá validade a promessa de bem que não pode ser vendido por escritura pública, pois como contrato preparatório, a negociação deve ser possível.
O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, dependente do contrato definitivo, baseado nos artigos 462 e 466 do Código Civil Brasileiro, e não é obrigatório assim como o de promessa, porém é utilizado para proporcionar segurança em relação ao preço ajustado e as formas de pagamento. A maior diferença desse estilo de contrato é que existe a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, ou seja, não pode existir a resilição unilateral, as partes não podem desistir do negócio. Caso o vendedor se recuse a conceder a escrituração e o valor já tenha sido quitado, pode o comprador ingressar com uma ação de adjudicação compulsória contra o vendedor imediatamente.
A possibilidade de arrependimento só é possível no contrato de promessa de compra e venda, porém essa não é a única diferença entre os dois modelos de negociações preliminares. Conforme o art. 1.417 do Código Civil, o compromisso de compra e venda pode e deve ser registrado na matrícula do imóvel, existindo então um direito real de aquisição sobre a propriedade, enquanto o contrato de promessa de compra e venda não é passível para registro.
É importante saber que, seja um contrato de compromisso ou proposta de compra e venda, não serve para transferir a propriedade, muito menos para comprovar que o imóvel realmente é seu, não sendo suficiente para assegurar o domínio, causando problemas de reivindicação pelo proprietário ou até mesmo para a comercialização posterior. A posse é somente um exercício do possuidor, ou seja, possui a posse quando usa e goza do bem, não podendo deliberar ele. Tais contratos descritos acima dão somente a posse sobre o imóvel, mas não a propriedade, pois a transferência deve ser feita atendendo as normas vigentes, lavrando a escritura no cartório de notas e logo após levando-o a registro no cartório de registro imobiliário.
A propriedade é um direto de usufruir como bem entender, podendo vender, doar, e até reaver de posse ilegais com segurança jurídica, passível e reconhecida de forma pública, ou seja, o posseiro só será proprietário de um imóvel quando for devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, não sendo possível comprovar a propriedade sem o tal registro.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito do registro de imóveis. Siga-nos no instagram @thomazi.assessoria e mantenha-se sempre atualizado. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
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