O leilão extrajudicial costuma chamar a atenção de quem busca imóveis por preços abaixo do mercado. Entretanto, uma informação que não aparece no edital pode transformar um bom negócio em uma longa batalha judicial.
Foi exatamente isso que aconteceu com um aposentado de 66 anos, em Uberlândia. Depois de comprar um terreno por R$ 65 mil em um leilão extrajudicial, registrar a escritura e iniciar a construção da casa, ele recebeu uma notificação que interrompeu completamente a obra e congelou todo o investimento realizado.
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A surpresa veio apenas algumas semanas após o início da construção. O comprador descobriu que havia uma segunda hipoteca registrada na matrícula do imóvel, informação que não constava no edital do leilão extrajudicial promovido pelo banco.
Banco deve informar todos os problemas do imóvel?
Sim.
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o edital de um leilão extrajudicial precisa apresentar uma descrição completa e atualizada do imóvel, incluindo hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias e qualquer outro ônus que possa afetar o comprador.
A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.167.979-PB, que reforçou que informações incompletas ou desatualizadas podem comprometer toda a transparência do procedimento.
Além disso, a Lei nº 9.514/1997 e o Decreto-Lei nº 70/1966 também determinam que o edital informe corretamente todas as características e restrições relacionadas ao imóvel colocado à venda.
O que acontece quando o comprador descobre um problema depois?
Quando uma informação importante não aparece no edital do leilão extrajudicial, o comprador pode recorrer à Justiça.
Dependendo da situação, é possível pedir:
- a anulação da arrematação;
- a devolução integral do valor pago, com correção monetária;
- indenização pelos prejuízos causados, incluindo gastos com obras, materiais e mão de obra;
- em alguns casos, a transferência da hipoteca para o valor arrecadado no leilão, liberando o imóvel.
Especialistas em direito imobiliário explicam que a omissão de informações relevantes pode gerar responsabilidade tanto para o banco quanto para o leiloeiro.
Como evitar prejuízo em um leilão extrajudicial?
Antes de participar de qualquer leilão extrajudicial, especialistas recomendam analisar cuidadosamente toda a documentação do imóvel.
Entre os principais cuidados estão:
- solicitar uma matrícula atualizada no cartório;
- verificar a existência de hipotecas, penhoras e outros gravames;
- consultar certidões cíveis, fiscais e trabalhistas do antigo proprietário;
- visitar o imóvel sempre que possível para verificar seu estado de conservação e eventual ocupação.
Essas medidas ajudam a reduzir o risco de descobrir problemas apenas depois da compra.
Leilão extrajudicial tem menos proteção?
Em comparação ao leilão judicial, sim.
O leilão extrajudicial é organizado diretamente pelo credor, normalmente um banco, sem acompanhamento permanente do Poder Judiciário durante todas as etapas do procedimento.
Mesmo assim, isso não significa que o comprador fique sem proteção.
Quando o edital apresenta falhas graves ou omite informações importantes, o arrematante pode recorrer ao Judiciário para pedir a anulação da venda e buscar reparação pelos prejuízos sofridos.
O que fazer ao descobrir um problema?
Especialistas orientam que o comprador suspenda qualquer investimento adicional no imóvel até esclarecer a situação jurídica.
Também é recomendado procurar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a matrícula do imóvel, o edital do leilão extrajudicial e a documentação da compra.
Embora o leilão extrajudicial continue sendo uma alternativa interessante para adquirir imóveis com preços reduzidos, conhecer todas as informações antes de dar um lance pode evitar prejuízos muito maiores do que o desconto obtido na compra.
