Um proprietário compra um apartamento de R$ 900 mil pensando em faturar R$ 12 mil por mês com Airbnb, mas descobre que uma regra do condomínio pode mudar completamente os planos. A locação de curta temporada parece uma alternativa para aumentar a renda do imóvel, mas, em edifícios residenciais, a convenção, as decisões da assembleia e a própria destinação do prédio podem limitar esse tipo de uso.
A situação mostra um detalhe que pode passar despercebido por quem compra um imóvel pensando exclusivamente na rentabilidade: o proprietário não tem liberdade absoluta para definir como utilizar a unidade quando ela está dentro de um condomínio.
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Por que o Airbnb pode virar problema no condomínio?
A discussão costuma aparecer quando a entrada frequente de hóspedes altera a rotina do edifício. Moradores podem passar a conviver com pessoas diferentes praticamente toda semana, além de haver aumento na circulação pelas áreas comuns, utilização de elevadores e preocupação com segurança.
Para o investidor, a conta inicialmente parece simples: comprar o apartamento, mobiliar, anunciar na plataforma e receber pelas diárias.
Já para os demais moradores, a utilização da unidade como hospedagem de curta duração pode gerar questionamentos relacionados a barulho, festas, portaria, garagem, segurança e sossego.
Por isso, antes de transformar um apartamento residencial em fonte de renda com locações por poucos dias, é necessário verificar quais são as regras aplicáveis ao imóvel.
O que significa a regra dos 2/3?
A chamada regra dos 2/3 está relacionada ao quórum necessário para determinadas alterações na convenção do condomínio ou para mudanças na destinação do edifício.
Em um prédio originalmente destinado à moradia, o uso frequente de apartamentos para hospedagem de curta duração pode gerar uma discussão sobre a compatibilidade dessa atividade com as regras condominiais.
Antes de anunciar o imóvel, o proprietário deve verificar:
- A convenção atualizada do condomínio;
- O regimento interno;
- Atas de assembleias anteriores;
- Regras para entrada e cadastro de hóspedes;
- Eventuais limites para locações de curta duração;
- Quóruns exigidos para alterações nas regras do edifício.
Isso significa que simplesmente ser proprietário da unidade não garante, por si só, que ela poderá ser explorada da maneira pretendida.
O dono pode usar o imóvel como quiser?
O proprietário possui o direito de usar, usufruir e dispor do imóvel, mas esse direito precisa respeitar as normas que regulam a convivência dentro do condomínio.
A unidade faz parte de uma estrutura coletiva. Corredores, elevadores, portaria, garagem, piscina, academia e outras áreas são compartilhados pelos moradores e podem ser afetados pela utilização intensa do apartamento para hospedagem.
É justamente por isso que a discussão sobre o Airbnb não envolve apenas o apartamento de R$ 900 mil. A atividade também pode alterar a dinâmica das áreas comuns e a rotina dos demais condôminos.
Como a renda de R$ 12 mil pode ser afetada?
A projeção de R$ 12 mil mensais depende de fatores como ocupação, valor das diárias, localização do imóvel e demanda turística ou corporativa.
Mas essa estimativa pode mudar completamente caso existam restrições para a locação de curta duração.
O investidor também precisa considerar:
- Eventual proibição de locações de curta duração;
- Multas por descumprimento das regras;
- Períodos de baixa ocupação;
- Gastos com mobília e manutenção;
- Custos de limpeza entre hóspedes;
- Taxas cobradas pela plataforma;
- Necessidade de substituir o Airbnb pelo aluguel tradicional.
Assim, os R$ 12 mil projetados não representam necessariamente o lucro líquido do apartamento.
O que fazer antes de comprar um imóvel para Airbnb?
Quem pretende comprar um apartamento especificamente para utilizar no Airbnb deve analisar as regras do condomínio antes de fechar negócio.
A convenção atualizada e o regimento interno precisam ser examinados, assim como as atas de assembleias que tenham discutido hospedagem por aplicativo ou locação por temporada.
Também é importante verificar com o síndico ou com a administradora se existem regras específicas para entrada de hóspedes e se já houve conflitos envolvendo esse tipo de utilização.
A ausência de uma proibição expressa também não deve ser interpretada automaticamente como uma autorização definitiva. O condomínio pode discutir o assunto dentro das regras previstas para alterações de sua convenção e funcionamento.
A renda do Airbnb pode desaparecer depois da compra?
Esse é um dos principais riscos para quem compra um imóvel contando exclusivamente com a renda das diárias.
Uma projeção de R$ 12 mil mensais pode parecer suficiente para justificar a compra de um apartamento de R$ 900 mil. Porém, se posteriormente surgirem restrições ao uso pretendido, o proprietário pode precisar modificar completamente sua estratégia.
Nesse cenário, alternativas como aluguel residencial tradicional podem passar a ser consideradas.
O problema é que a rentabilidade pode ser bastante diferente daquela inicialmente projetada com hospedagens de curta duração.
Qual é a lição para quem pretende investir em imóveis?
O caso mostra que o preço do imóvel e o valor das diárias não são os únicos fatores que devem entrar na conta.
Quem pretende comprar um apartamento para ganhar dinheiro com Airbnb precisa verificar também as regras do condomínio, a destinação do edifício e eventuais decisões tomadas pelos moradores.
Um imóvel de R$ 900 mil pode, em determinadas condições, gerar uma renda interessante. Mas essa estratégia precisa ser compatível com as regras do prédio.
Antes de calcular quanto o Airbnb pode render, portanto, o investidor precisa descobrir se pode utilizar o apartamento dessa maneira.
