Instalar placas solares pode parecer uma solução simples para diminuir a conta de luz, mas a situação muda quando os equipamentos precisam ocupar uma área compartilhada do condomínio. Foi o que aconteceu com Rogério, que mora no último andar e descobriu que o espaço acima de seu apartamento não é automaticamente uma área particular.
A instalação de um sistema de energia solar pode exigir autorização do condomínio quando utiliza o telhado coletivo. Por isso, antes de contratar o serviço, é necessário verificar os documentos do prédio e entender quais regras se aplicam à obra.
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Por que o telhado pode não pertencer ao morador do último andar?
O fato de um apartamento estar localizado no último andar não significa que o proprietário tenha domínio exclusivo sobre o telhado acima da unidade.
O Código Civil estabelece que o telhado está entre as partes comuns do condomínio. O mesmo vale, em regra, para o terraço de cobertura, salvo quando houver disposição diferente na escritura de constituição do condomínio.
Isso significa que o morador pode utilizar as áreas comuns conforme a finalidade delas, mas não pode simplesmente ocupar o espaço de maneira exclusiva ou impedir o uso pelos demais condôminos.
É justamente nesse ponto que a instalação de placas solares pode gerar uma discussão.
Placas solares particulares podem ocupar uma área comum?
A instalação de um sistema de energia solar em condomínio não é proibida automaticamente. Porém, quando os equipamentos precisam ser instalados em uma área compartilhada, a situação exige uma análise diferente.
Além da convenção e do regimento interno, é necessário verificar as decisões anteriores da assembleia e as características do projeto.
Também precisam ser considerados fatores como:
- Segurança estrutural do telhado;
- Impermeabilização da cobertura;
- Acesso para manutenção;
- Forma de fixação das placas;
- Impacto sobre as áreas utilizadas pelos demais moradores;
- Eventuais alterações na estrutura do edifício.
Quando o sistema beneficia somente uma unidade e utiliza exclusivamente uma parte da área comum, a autorização condominial ganha ainda mais importância.
Qual aprovação é necessária para instalar placas solares?
Não existe um único quórum que sirva para qualquer instalação de placas solares em condomínio.
O Código Civil estabelece diferentes regras de votação conforme a natureza da obra realizada nas áreas comuns. Obras úteis, por exemplo, possuem uma exigência diferente de determinadas intervenções que acrescentem estruturas destinadas a facilitar ou aumentar a utilização desses espaços.
Por isso, não é possível afirmar que toda instalação de energia solar dependerá automaticamente de aprovação de dois terços dos moradores.
O projeto precisa ser analisado de acordo com a convenção do condomínio, a escritura, a natureza da intervenção e os impactos provocados na área comum.
Começar a obra antes de verificar essas regras pode transformar uma tentativa de economizar na conta de energia em um problema com os vizinhos.
Condomínio pode exigir que o morador retire as placas solares?
Pode haver fundamento para exigir a retirada quando as placas solares foram instaladas em uma área comum sem a autorização necessária.
A situação, porém, precisa ser analisada conforme os documentos específicos do condomínio. É necessário verificar como o telhado está definido na escritura e na convenção, quais regras foram estabelecidas e se houve alguma autorização anterior.
Também é importante entender se a instalação provocou danos ou riscos à estrutura.
O fato de o morador ter investido dinheiro no equipamento não significa, por si só, que ele tenha direito de manter as placas em uma área compartilhada.
Por outro lado, uma ordem de retirada também não deve ser considerada automaticamente válida sem verificar as regras que realmente se aplicam ao prédio.
Quem paga pelo prejuízo se a instalação for retirada?
O prejuízo não passa automaticamente para o condomínio.
Se Rogério contratou a instalação e realizou a obra sem verificar se precisava de autorização, poderá ter de arcar com custos de desmontagem, reinstalação ou eventuais reparos provocados pela intervenção.
O contrato firmado com a empresa responsável pela instalação também pode ser importante.
Se a instaladora assumiu a responsabilidade por verificar determinadas autorizações ou causou algum dano durante a obra, outros fatores podem entrar na discussão.
Por isso, documentos como contrato, projeto técnico, notas fiscais, comunicações com o condomínio e eventual autorização precisam ser preservados.
O que verificar antes de instalar placas solares no condomínio?
O primeiro passo é consultar a escritura, a convenção do condomínio e o regimento interno. Esses documentos ajudam a identificar a natureza do telhado e as regras para utilização das áreas comuns.
Depois, o projeto técnico deve ser analisado para verificar como as placas serão instaladas e quais impactos poderão existir na estrutura.
Também é importante conversar previamente com o síndico e verificar se o assunto precisa ser levado para uma assembleia.
Essa cautela pode evitar que o proprietário invista em um sistema e descubra somente depois que a instalação não poderia ter sido feita daquela maneira.
Energia solar não elimina as regras do condomínio
As placas solares podem representar uma alternativa para reduzir gastos com energia elétrica, mas a economia individual não elimina os direitos dos demais moradores sobre as áreas compartilhadas.
Em um condomínio, o proprietário precisa conciliar o direito de utilizar seu imóvel com as regras coletivas que regulam a edificação.
Por isso, antes de instalar painéis no telhado, é fundamental confirmar quem possui o direito sobre aquela área, quais autorizações são necessárias e se o projeto respeita as condições estruturais do prédio.
No caso de Rogério, o problema não está necessariamente nas placas solares, mas no fato de o sistema ocupar uma área cuja utilização pode depender das regras de todo o condomínio.
