Imagine morar durante nove anos no mesmo apartamento, pagar o aluguel em dia, acompanhar o crescimento dos filhos naquele endereço e, de repente, receber uma ligação avisando que o proprietário decidiu vender o imóvel.
Essa é a situação retratada em uma história fictícia publicada pela Super Rádio Tupi, inspirada em conflitos que podem surgir nas relações de locação.
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O susto inicial pode ser grande, mas existe uma regra da Lei do Inquilinato que muitos locatários desconhecem: em determinadas vendas, o inquilino possui direito de preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Isso não significa que o proprietário seja obrigado a vender para o morador nem que o tempo de aluguel transforme automaticamente o inquilino em dono.
O que a legislação estabelece é uma prioridade para que o locatário tenha a oportunidade de fazer a compra antes de outro interessado, desde que aceite integralmente as condições oferecidas.
O que acontece quando o proprietário decide vender um imóvel alugado?
Quando o dono decide colocar à venda um imóvel que está alugado, existe uma obrigação específica prevista na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
O artigo 27 determina que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve comunicar o negócio ao inquilino por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A comunicação não pode ser apenas um aviso genérico de que “o apartamento será vendido”.
Ela deve apresentar as condições da negociação.
Entre as informações exigidas estão o preço, a forma de pagamento, a existência de eventuais ônus reais e o local e horário em que a documentação relacionada ao negócio poderá ser examinada.
O inquilino tem prioridade para comprar a casa ou apartamento?
Em regra, sim, quando a venda estiver dentro das situações alcançadas pelo direito de preferência.
Mas existe uma expressão fundamental na legislação: igualdade de condições.
Isso quer dizer que o proprietário não precisa aceitar uma proposta do inquilino inferior àquela feita por um terceiro.
Se um comprador oferece determinado preço e condições de pagamento, o locatário precisa aceitar integralmente aquela proposta para exercer sua preferência.
O direito não funciona como um desconto.
Ele funciona como uma prioridade para que o inquilino possa dizer se quer comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao interessado externo.
Quanto tempo o inquilino tem para responder?
A Lei do Inquilinato estabelece prazo de 30 dias para que o locatário manifeste de maneira inequívoca sua aceitação integral da proposta.
Se o inquilino não aceitar dentro desse período, o direito de preferência pode caducar.
Por isso, receber uma notificação de venda não significa que o morador precisa responder imediatamente no mesmo dia.
Existe um prazo legal para avaliar as condições apresentadas.
É importante, porém, observar a forma como a comunicação foi realizada e a data em que ela foi efetivamente recebida.
O proprietário pode vender o imóvel para outra pessoa?
Pode, desde que respeite as regras aplicáveis.
O proprietário continua sendo o dono do imóvel e não perde o direito de vender porque existe um inquilino morando no local.
O que muda é que, nas situações abrangidas pela preferência, o locatário deve receber a oportunidade de comprar primeiro nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Se ele recusar ou deixar passar o prazo, o proprietário fica livre para prosseguir com a venda, observadas as condições legais.
E se o proprietário simplesmente vender sem avisar o inquilino?
A situação pode gerar consequências jurídicas.
A Lei do Inquilinato prevê, no artigo 33, que o locatário preterido em seu direito de preferência pode reclamar perdas e danos.
Em determinadas circunstâncias, ele também pode buscar para si o imóvel vendido, desde que cumpra os requisitos previstos pela própria legislação.
E aqui existe um detalhe que faz toda a diferença.
Para obter o imóvel pelo mecanismo previsto no artigo 33, é necessário, entre outros requisitos, que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
O prazo para requerer essa medida é de seis meses contados do registro da venda no cartório de imóveis.
O contrato de aluguel precisa estar registrado para existir o direito de preferência?
Não é correto dizer que o direito de preferência simplesmente deixa de existir porque o contrato não foi averbado.
A preferência prevista no artigo 27 decorre da própria Lei do Inquilinato.
A averbação na matrícula ganha importância especialmente na possibilidade prevista no artigo 33 de o locatário, que foi preterido, buscar para si o imóvel vendido, mediante depósito do preço e demais despesas, dentro do prazo legal.
Sem a averbação exigida, o artigo 33 prevê a possibilidade de reclamar perdas e danos, mas não a mesma via para haver o imóvel para si.
Essa é uma diferença jurídica bastante importante.
O fato de o inquilino morar há muitos anos aumenta a preferência?
Não é o tempo de moradia que cria o direito.
A preferência decorre da condição de locatário e das regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato.
Assim, uma pessoa que acabou de entrar no imóvel também pode estar protegida pelo direito de preferência em uma venda abrangida pela legislação.
Por outro lado, morar durante nove, dez ou vinte anos não faz com que o inquilino se torne automaticamente proprietário nem garante que ele possa comprar por um preço inferior ao oferecido por terceiros.
O dono pode escolher vender para quem oferecer mais dinheiro?
Sim, desde que respeite o direito de preferência.
Imagine que o proprietário receba uma proposta de R$ 500 mil de um terceiro.
Ele pode vender por esse valor, mas, em uma situação abrangida pela preferência, deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições.
Se o locatário aceitar integralmente, ele exerce a preferência.
Se recusar, o proprietário poderá seguir com a negociação com o terceiro, conforme as condições comunicadas.
O objetivo da lei não é impedir a venda, mas dar ao inquilino a primeira oportunidade de compra.
E se a proposta do terceiro tiver condições diferentes?
Essa informação precisa aparecer na notificação.
O artigo 27 determina que a comunicação informe todas as condições do negócio, incluindo preço e forma de pagamento.
Isso é importante porque a preferência não se limita ao valor.
Se o terceiro oferece R$ 600 mil com determinada entrada e parcelamento, por exemplo, o inquilino precisa conhecer essas condições para decidir se consegue e deseja fazer a aquisição.
Não seria suficiente informar apenas que “há uma proposta de R$ 600 mil”.
O proprietário pode avisar apenas por telefone?
A Lei do Inquilinato exige que o negócio seja levado ao conhecimento do locatário por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Por isso, um telefonema informal pode não oferecer a mesma segurança documental de uma comunicação formal com todas as condições da venda.
O mais importante é que o inquilino consiga identificar de maneira inequívoca a proposta e suas condições.
Para evitar uma discussão posterior, é recomendável que as partes mantenham documentos que comprovem a comunicação e o recebimento.
O inquilino pode pedir financiamento para exercer a preferência?
Pode buscar financiamento para realizar a aquisição, desde que consiga cumprir as condições da proposta dentro do prazo.
A Lei do Inquilinato determina que a comunicação informe a forma de pagamento, justamente para que o locatário possa avaliar se consegue aceitar a negociação.
O prazo legal de 30 dias precisa ser levado em consideração.
Por isso, quem realmente pretende comprar o imóvel deve começar rapidamente a verificar sua capacidade financeira, documentação e possibilidade de financiamento.
O que acontece se o inquilino ficar em silêncio?
O silêncio não deve ser tratado como uma aceitação.
A Lei estabelece que o direito caduca se não houver manifestação inequívoca de aceitação integral da proposta dentro de 30 dias.
Por isso, quem pretende comprar não deve simplesmente conversar informalmente com o proprietário e esperar que isso seja suficiente.
É importante formalizar a resposta.
O dono pode desistir da venda depois que o inquilino aceita?
A legislação também trata dessa situação.
O artigo 29 estabelece que, ocorrendo a aceitação da proposta pelo locatário, uma posterior desistência do negócio pelo locador pode gerar responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Isso reforça a importância de documentar a comunicação e a manifestação do inquilino.
O direito de preferência vale para qualquer forma de transferência?
Não.
A própria Lei do Inquilinato estabelece exceções.
O artigo 32 determina que o direito de preferência não alcança, entre outras hipóteses, perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Também existem regras específicas para determinadas operações envolvendo garantias.
Por isso, não é correto afirmar que todo negócio envolvendo um imóvel alugado necessariamente ativa o direito de preferência.
O condomínio interfere no direito de preferência?
Pode interferir em uma situação específica.
Quando existe condomínio no imóvel, o artigo 34 da Lei do Inquilinato estabelece que a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário.
Isso significa que, diante de uma situação concreta, é preciso analisar se existem outros titulares de preferência antes de concluir que o inquilino será necessariamente o primeiro comprador.
O proprietário pode vender mesmo com o imóvel ocupado?
Sim.
A existência de um contrato de aluguel não impede automaticamente a venda do imóvel.
Há, porém, outra questão que precisa ser analisada: o que acontece com o contrato de locação depois da venda.
A própria Lei do Inquilinato possui regras específicas sobre alienação do imóvel durante a locação. O artigo 8º estabelece, por exemplo, que o adquirente pode denunciar o contrato em determinadas situações, salvo quando houver contrato por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação e averbado na matrícula.
Por isso, comprar o imóvel e manter a locação são questões que devem ser analisadas separadamente.
O aluguel pago em dia muda alguma coisa?
Pagar aluguel corretamente é uma obrigação normal do locatário e demonstra o cumprimento do contrato, mas não é isso que cria o direito de preferência.
A preferência decorre da legislação.
No entanto, manter comprovantes dos pagamentos pode ser importante para demonstrar a existência e o histórico da relação de locação, especialmente em situações de conflito.
Como o inquilino deve agir ao descobrir que o imóvel será vendido?
O primeiro passo é conferir o contrato e solicitar a comunicação formal das condições da venda.
É importante verificar o preço, a forma de pagamento, eventuais ônus sobre o imóvel e o prazo para manifestação.
Se houver interesse na compra, o inquilino deve avaliar rapidamente sua capacidade financeira e buscar orientação profissional antes de formalizar a decisão.
Também é importante guardar a notificação, os comprovantes de recebimento e a resposta apresentada.
O inquilino pode pedir para ver os documentos do imóvel?
Sim.
A própria Lei do Inquilinato determina que a comunicação da venda informe o local e o horário em que a documentação pertinente poderá ser examinada.
Isso permite ao locatário conhecer melhor o negócio antes de decidir.
A documentação é especialmente relevante para verificar a existência de ônus reais ou outras informações relacionadas ao imóvel.
Como funciona o direito de preferência na prática?
O processo pode ser entendido em algumas etapas.
Primeiro, o proprietário decide vender o imóvel.
Depois, quando houver uma proposta ou condições para a venda, ele deve comunicar o locatário de forma adequada.
O inquilino recebe as condições do negócio e possui 30 dias para manifestar sua aceitação integral.
Se aceitar, poderá exercer a preferência em igualdade de condições com o terceiro.
Se recusar ou não responder dentro do prazo, o direito de preferência caduca quanto àquela proposta.
O inquilino pode comprar pelo mesmo preço que outro interessado ofereceu?
Sim, essa é justamente a lógica da preferência.
O locatário não precisa superar a proposta de um terceiro.
Ele precisa igualar as condições.
Se a oferta for de R$ 500 mil, por exemplo, e envolver determinada forma de pagamento, o inquilino precisa aceitar o negócio nas mesmas condições para exercer a preferência.
Não existe, porém, garantia de que ele conseguirá financiar ou concluir a compra.
A preferência dá a oportunidade. A capacidade de realizar a aquisição é outra questão.
E se o proprietário mudar o preço depois?
A mudança das condições da venda pode ter impacto sobre a preferência.
Como a comunicação precisa apresentar as condições do negócio, o inquilino deve receber informação adequada sobre aquilo que efetivamente está sendo oferecido.
Se o proprietário oferecer determinada condição ao locatário e posteriormente vender em condições diferentes para um terceiro, a situação pode exigir análise jurídica específica.
Não é possível simplesmente pressupor que qualquer alteração seja válida ou inválida sem conhecer os detalhes da operação.
O que aconteceu com o inquilino da história?
Na história fictícia apresentada pela Tupi, Marcos morava havia nove anos no apartamento e pagava o aluguel em dia.
Quando descobriu que o proprietário pretendia vender o imóvel, inicialmente pensou que precisaria procurar outra casa.
Depois, recebeu orientação de que poderia exercer o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.
O proprietário teria que comunicar formalmente as condições da venda, e Marcos teria 30 dias para decidir se aceitaria comprar nas mesmas condições.
Na narrativa, ele conseguiu financiamento e aceitou a proposta dentro do prazo.
É importante reforçar que essa história é fictícia e serve como exemplo para explicar a regra jurídica.
O contrato precisa estar averbado para o inquilino comprar o imóvel?
Não para simplesmente exercer o direito de preferência previsto no artigo 27.
A exigência de averbação ganha importância em uma situação diferente: quando o locatário que foi preterido pretende utilizar o mecanismo do artigo 33 para haver para si o imóvel vendido.
Nesse caso, a lei exige que o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação e estabelece o prazo de seis meses a partir do registro da venda para requerer a medida.
É justamente por isso que registrar ou averbar corretamente o contrato pode ter consequências importantes em uma eventual disputa.
Afinal, o inquilino sempre tem direito de comprar o imóvel?
Não.
Ele pode ter direito de preferência em situações abrangidas pela Lei do Inquilinato, mas isso não significa que tenha direito de comprar o imóvel independentemente das condições.
O proprietário continua livre para vender e estabelecer o preço e as condições do negócio, respeitados os limites legais.
O inquilino só consegue exercer a preferência se aceitar integralmente a proposta em igualdade de condições.
Além disso, existem situações expressamente excluídas pela legislação.
O que o inquilino deve guardar durante os anos de aluguel?
Além do contrato, é útil manter documentos que comprovem a relação de locação.
Comprovantes de pagamento, comunicações com o proprietário ou imobiliária, notificações e documentos relacionados ao imóvel podem ajudar a organizar o histórico do contrato.
Em uma eventual disputa, ter uma documentação completa pode facilitar a demonstração do que foi combinado e do que efetivamente foi comunicado.
O que essa história ensina para quem mora de aluguel?
A principal lição é que morar de aluguel não significa ficar completamente sem proteção quando o proprietário decide vender o imóvel.
A Lei do Inquilinato estabelece o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros e determina como a proposta deve ser comunicada ao locatário.
Ao mesmo tempo, é importante não interpretar essa regra como uma garantia de que o inquilino poderá comprar o imóvel por um preço menor ou impedir qualquer venda.
O dono continua podendo negociar.
A diferença é que, quando a preferência se aplica, o inquilino precisa ter a oportunidade de dizer primeiro se aceita comprar nas mesmas condições.
Nove anos pagando aluguel não fazem do inquilino o dono, mas podem colocar uma oportunidade nas mãos dele
Na história de Marcos, o susto começou quando ele descobriu que o apartamento onde seus filhos cresceram seria colocado à venda.
A primeira reação foi imaginar uma mudança de casa.
Depois, ele descobriu que existia uma regra que poderia mudar completamente a situação: o direito de preferência.
A Lei do Inquilinato garante ao locatário a preferência para adquirir o imóvel vendido, em igualdade de condições com terceiros, e determina prazo de 30 dias para uma manifestação inequívoca de aceitação.
Isso não transforma automaticamente o inquilino em comprador nem impede o proprietário de vender.
Mas pode colocar nas mãos de quem já mora no imóvel uma oportunidade que muita gente desconhece.
E existe um detalhe especialmente importante: caso o proprietário venda sem respeitar a preferência, as consequências dependem das circunstâncias e da situação do contrato. Para a medida prevista no artigo 33 que permite ao locatário preterido buscar o imóvel para si, a lei exige, entre outros requisitos, a averbação do contrato na matrícula com antecedência mínima de 30 dias.
Por isso, quando aquela ligação inesperada da imobiliária chegar anunciando que o imóvel será vendido, o inquilino não precisa simplesmente entrar em pânico.
Antes de procurar outra casa, vale ler o contrato, exigir a comunicação formal da venda e verificar se o direito de preferência se aplica àquele negócio.
Às vezes, a notícia que parece significar o fim de uma longa história naquele imóvel pode ser justamente o começo da possibilidade de transformá-lo, finalmente, em propriedade.
