A família comprou um lote que já estava murado, construiu respeitando as divisas que encontrou no local e passou anos acreditando que estava tudo certo. O problema apareceu somente quando surgiu a intenção de vender o imóvel.
Um levantamento feito para preparar a negociação mostrou que a metragem do imóvel medida fisicamente não correspondia exatamente à área registrada na matrícula. A diferença pode parecer apenas um detalhe de documentação, mas tem potencial para dificultar a venda, o financiamento e até provocar uma discussão com os proprietários dos terrenos vizinhos.
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O muro do terreno comprova onde termina a propriedade?
Não necessariamente.
O muro é uma referência física importante, mas não substitui a descrição oficial do imóvel no Registro de Imóveis. Uma parede pode ter sido construída fora da divisa correta, pode ter sido erguida com base em uma medição antiga ou até mesmo pode existir um erro histórico na documentação.
Por isso, encontrar uma diferença entre o que está no papel e o que existe fisicamente não significa automaticamente que um vizinho invadiu o terreno.
Antes de apontar responsabilidade, é necessário comparar documentos e medições.
Entre os elementos que podem ser analisados estão:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Matrículas dos terrenos confrontantes;
- Escritura ou contrato de compra e venda;
- Planta aprovada pela prefeitura;
- Cadastro imobiliário;
- Planta original do loteamento;
- Levantamento topográfico atualizado;
- Localização dos muros, cercas e construções existentes.
Por que a metragem do imóvel pode não bater com a matrícula?
Existem diferentes possibilidades.
A divergência pode ter origem em um erro de cálculo, em uma descrição antiga pouco precisa, em uma alteração informal das divisas ou na ocupação de determinada faixa por um dos terrenos vizinhos.
Também pode acontecer de vários lotes de um mesmo loteamento terem sido cercados ou murados seguindo referências físicas, enquanto a diferença só aparece quando alguém faz uma medição técnica mais precisa.
Por isso, ter uma área física menor ou maior do que aquela descrita na matrícula não permite concluir sozinho quem está errado.
É justamente a comparação entre os documentos antigos, as matrículas dos confrontantes e o levantamento topográfico que pode mostrar a origem do problema.
Dá para corrigir a área registrada do terreno?
Em determinadas situações, sim.
A Lei de Registros Públicos prevê a possibilidade de retificação da matrícula quando o registro contém omissão, imprecisão ou não corresponde à realidade do imóvel.
O procedimento pode envolver planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado. Quando a alteração envolve as medidas que definem os limites do terreno, os proprietários dos imóveis confrontantes também podem participar do procedimento.
Se não houver uma oposição fundamentada, a correção pode seguir pela via administrativa no próprio Registro de Imóveis.
Mas existe uma diferença importante: o cartório pode corrigir uma descrição registral que esteja equivocada, mas uma disputa complexa sobre quem é dono de determinada faixa de terra pode exigir acordo entre os envolvidos ou uma discussão judicial.
Quem é responsável quando a área do terreno está diferente?
Não existe uma resposta automática.
Tudo depende de como a diferença surgiu e do que foi efetivamente negociado na compra e venda.
Um dos primeiros pontos a verificar é o contrato utilizado na aquisição. A forma como o imóvel foi vendido pode fazer diferença na análise.
O preço foi calculado por metro quadrado?
É importante descobrir se o comprador pagou um valor calculado de acordo com cada metro quadrado ou se foi estabelecido um preço total pelo imóvel.
Qual metragem apareceu no contrato?
Também deve ser verificado se a documentação apresentava uma área exata ou apenas uma referência aproximada.
O imóvel foi vendido como uma área delimitada?
Outro ponto relevante é saber se o negócio envolvia um imóvel claramente individualizado por seus limites, confrontações e características físicas.
O antigo proprietário sabia da diferença?
Mensagens, documentos, plantas antigas e outros registros podem ajudar a descobrir se a divergência já era conhecida quando a propriedade foi vendida.
Houve erro no levantamento?
Plantas, projetos e levantamentos anteriores podem revelar se uma medição incorreta acabou sendo utilizada na construção ou na definição das divisas.
Um vizinho ocupa parte da área?
Também é preciso conferir se a parte que aparece nos documentos está fisicamente ocupada por muro, cerca, construção ou outra estrutura pertencente ao imóvel confrontante.
A diferença de metragem pode atrapalhar a venda?
Pode.
Se o levantamento feito para a venda apontar uma área diferente daquela que consta na documentação, o problema pode precisar ser esclarecido antes de a negociação avançar.
Isso pode ser ainda mais relevante quando o comprador pretende utilizar financiamento, já que a documentação e as características do imóvel precisam ser compatíveis com a operação.
O artigo 500 do Código Civil também prevê consequências específicas para determinadas situações em que a área indicada na venda não corresponde à efetivamente encontrada, podendo envolver complemento da área, abatimento proporcional do preço ou até resolução do contrato, conforme as circunstâncias do negócio.
A aplicação dessas regras depende, entre outros fatores, da forma como o imóvel foi vendido, do conteúdo do contrato, do tempo transcorrido e das provas disponíveis.
O que fazer antes de vender um imóvel com metragem diferente?
O primeiro passo é evitar tentar resolver a questão apenas olhando para o muro ou para uma medição informal.
O ideal é realizar um levantamento topográfico atualizado e comparar o resultado com a matrícula, a planta do loteamento, o cadastro municipal e os documentos dos imóveis vizinhos.
Também é importante verificar a situação da construção. Como a família já edificou no terreno, a análise pode precisar considerar se a obra respeitou os recuos exigidos e se a edificação está corretamente registrada no cadastro municipal.
Depois de identificar a origem da diferença, podem existir caminhos diferentes: retificação da matrícula, acordo sobre as divisas, procedimento de demarcação ou, dependendo do caso, uma discussão judicial.
O muro pode esconder um problema que só aparece anos depois
Uma das maiores dificuldades desse tipo de situação é justamente a falsa sensação de segurança criada pela existência de um muro antigo.
Para quem compra um terreno já delimitado, é natural imaginar que aquela parede representa exatamente o limite da propriedade. Só que a metragem do imóvel registrada oficialmente e a situação física do terreno podem não contar exatamente a mesma história.
Por isso, antes de comprar ou vender um terreno, a conferência da matrícula e, quando houver dúvida, a realização de um levantamento técnico podem evitar que uma diferença aparentemente pequena se transforme em um problema muito maior no futuro.
