Casas abandonadas, terrenos sem conservação e prédios deteriorados podem acabar nas mãos das prefeituras e ser utilizados em projetos de moradia popular. A legislação brasileira permite que os municípios assumam imóveis particulares quando fica comprovado que os proprietários abandonaram a propriedade e deixaram de cumprir as obrigações previstas em lei.
A medida já está sendo regulamentada ou aplicada em diferentes capitais brasileiras, como Vitória, Salvador, São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Porto Alegre.
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O objetivo é recuperar áreas degradadas, combater o abandono de imóveis e aproveitar espaços sem utilização para atender necessidades coletivas. Em Vitória, por exemplo, um programa de revitalização do Centro prevê estimular a criação de até 11 mil unidades habitacionais.
Mas existe uma condição importante: a prefeitura não pode simplesmente tomar uma casa porque ela está vazia. É necessário comprovar o abandono, instaurar um procedimento administrativo e respeitar o direito de defesa do proprietário.
A legislação federal também prevê um prazo de três anos após a arrecadação para que o imóvel possa ser incorporado definitivamente ao patrimônio municipal.
Vitória prevê até 11 mil moradias com revitalização do Centro
Uma das iniciativas que chamam a atenção está em Vitória, no Espírito Santo. Em julho de 2026, a Prefeitura publicou o Decreto nº 27.034, que instituiu o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC).
A proposta busca recuperar o Centro Histórico, estimular a ocupação de prédios vazios e atrair novos moradores para a região.
O programa abrange a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que inclui a área central da capital capixaba.
Segundo a Prefeitura, a expectativa é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias, além de atrair até 27,5 mil novos residentes e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Uma das estratégias previstas envolve incentivar empreendimentos residenciais e a recuperação de imóveis antigos, inclusive com estímulos à Habitação de Interesse Social.
É importante destacar, porém, que as 11 mil unidades representam uma projeção do programa de revitalização como um todo. Não significa que todas serão destinadas à população de baixa renda ou construídas em imóveis arrecadados pela Prefeitura.
Salvador autorizou a arrecadação de 36 imóveis abandonados
Em Salvador, na Bahia, a Prefeitura já adotou medidas concretas para recuperar propriedades particulares abandonadas.
Em 25 de fevereiro de 2026, foram publicados decretos autorizando a arrecadação de 36 unidades imobiliárias localizadas no bairro do Comércio.
A iniciativa foi baseada na Lei Municipal nº 8.553/2014 e no Decreto nº 40.025/2025, que regulamenta os procedimentos para arrecadação de imóveis urbanos abandonados.
Segundo a administração municipal, as propriedades passaram por avaliações e levantamentos para identificar as condições de abandono.
A intenção é recuperar construções deterioradas, melhorar a segurança e estimular a revitalização de uma das regiões históricas da capital baiana.
Os imóveis poderão receber projetos de interesse público, mas não há confirmação de que todas as 36 unidades serão transformadas em moradias populares.
São Paulo também pode assumir casas e terrenos sem uso
Na capital paulista, a possibilidade de arrecadar imóveis abandonados está prevista na Lei Municipal nº 17.734/2022.
A legislação estabelece critérios para que a Prefeitura investigue propriedades cujos responsáveis deixaram de exercer a posse e não demonstram intenção de conservar o patrimônio.
Um dos elementos considerados é a inadimplência dos tributos municipais durante cinco anos, associada à interrupção dos atos de posse.
O procedimento exige a abertura de processo administrativo e a comprovação das condições que caracterizam o abandono.
Depois da notificação, o proprietário tem 30 dias para apresentar uma impugnação.
Caso o imóvel seja arrecadado, começa a contagem do prazo de três anos previsto no Código Civil para sua incorporação definitiva ao patrimônio municipal.
A legislação também prevê a possibilidade de utilizar essas propriedades em projetos de Habitação de Interesse Social, Locação Social e regularização fundiária.
Recife regulamentou a tomada de imóveis abandonados
No Recife, a Prefeitura publicou o Decreto nº 39.102, em setembro de 2025, estabelecendo procedimentos administrativos para arrecadar imóveis urbanos abandonados.
A regulamentação considera as disposições do Código Civil e da Lei Federal nº 13.465/2017.
O município poderá iniciar investigações por conta própria, reunindo informações sobre as condições físicas das propriedades, a situação fiscal e a ausência de atos de posse.
A legislação estabelece que a arrecadação depende de um processo administrativo regular e da comprovação do abandono.
Assim, o decreto não autoriza a retirada automática de imóveis de seus proprietários. É necessário cumprir as etapas legais antes de qualquer transferência.
Porto Alegre criou cadastro de imóveis abandonados
No Rio Grande do Sul, Porto Alegre também passou a reforçar os mecanismos de fiscalização.
Em 31 de março de 2026, foi sancionada a Lei Municipal nº 14.515, que criou o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados (CMIA).
A proposta é identificar e acompanhar propriedades que apresentam sinais de abandono e podem representar riscos à segurança, à saúde pública e à organização urbana.
Em julho de 2026, a Prefeitura publicou o Decreto nº 23.847, regulamentando a aplicação da lei.
O cadastro poderá reunir fotografias, informações fiscais, dados cadastrais e históricos de fiscalização.
Os proprietários poderão ser notificados para realizar limpeza, manutenção, regularização e outras providências necessárias.
A regulamentação também prevê procedimentos de intervenção e destinação de imóveis, respeitando as proteções legais para moradores e ocupações coletivas preexistentes.
É importante observar que entrar no cadastro não significa perder a propriedade. A arrecadação depende de um procedimento próprio e da comprovação dos requisitos legais.
Afinal, quantos anos uma casa precisa ficar abandonada para a prefeitura tomar?
A principal regra federal sobre o assunto está na Lei nº 13.465/2017, especialmente nos artigos 64 e 65.
O artigo 64 estabelece que imóveis urbanos particulares abandonados podem ser arrecadados pelo município quando o proprietário demonstra não ter intenção de conservar a propriedade em seu patrimônio.
A legislação prevê uma condição específica para presumir essa intenção: o dono precisa ter interrompido os atos de posse e deixado de pagar os encargos fiscais relacionados ao imóvel durante cinco anos.
Portanto, não basta simplesmente acumular dívidas de IPTU.
É necessário que a inadimplência esteja associada à interrupção dos atos de posse e às demais condições que caracterizam o abandono.
O procedimento também precisa respeitar etapas obrigatórias:
- Identificação do imóvel: a Prefeitura localiza a propriedade e reúne informações sobre sua situação.
- Comprovação do abandono: são analisados os atos de posse, a conservação e a situação tributária.
- Abertura de processo administrativo: o município formaliza a investigação e reúne os documentos necessários.
- Notificação do proprietário: o responsável é comunicado sobre o procedimento.
- Prazo para contestação: o proprietário tem 30 dias, contados do recebimento da notificação, para apresentar impugnação.
- Arrecadação: se os requisitos forem comprovados e o procedimento for concluído, o município poderá assumir o imóvel.
Essas condições estão previstas no artigo 64 da Lei Federal nº 13.465/2017.
Quando a prefeitura passa a ser dona do imóvel?
Mesmo depois da arrecadação, a propriedade não passa imediatamente a integrar de forma definitiva o patrimônio municipal.
O artigo 1.276 do Código Civil estabelece um prazo de três anos para a incorporação definitiva do imóvel urbano ao patrimônio do município, contado da arrecadação.
Durante esse período, o antigo proprietário poderá reivindicar o imóvel, observadas as condições legais.
Caso isso aconteça, a legislação prevê a possibilidade de cobrança prévia e atualizada das despesas realizadas pelo poder público, inclusive gastos tributários relacionados à posse provisória.
Assim, existem duas etapas diferentes:
- Cinco anos: período de inadimplência fiscal associado à interrupção dos atos de posse, que permite presumir a intenção de abandono nas condições previstas na lei.
- Três anos: prazo contado após a arrecadação para a incorporação definitiva da propriedade ao patrimônio municipal.
Os dois prazos não devem ser confundidos.
Casas abandonadas podem virar moradias populares?
Sim. A legislação federal permite que imóveis arrecadados sejam aproveitados em projetos habitacionais e outras iniciativas de interesse público.
O artigo 65 da Lei nº 13.465/2017 prevê diferentes possibilidades de destinação, entre elas:
- Programas de Habitação de Interesse Social;
- Prestação de serviços públicos;
- Projetos de regularização fundiária de interesse social;
- Concessão de direito real de uso a entidades com finalidades assistenciais, educativas, esportivas ou filantrópicas.
Na prática, uma construção antiga poderá ser reformada para receber famílias que precisam de moradia.
Prédios abandonados também poderão passar por adaptações para abrigar apartamentos, enquanto terrenos poderão receber novos empreendimentos habitacionais.
Entretanto, cada projeto dependerá das condições técnicas do imóvel, das necessidades do município e das decisões administrativas sobre sua destinação.
Quem tem casa vazia pode perder o imóvel?
Não necessariamente. Uma propriedade desocupada não é automaticamente considerada abandonada.
Uma pessoa pode manter uma casa fechada por meses ou anos, desde que continue exercendo seus direitos de posse e conservação do patrimônio.
Por isso, uma residência fechada, mas preservada, com manutenção e responsabilidade do proprietário, não se enquadra automaticamente nas condições previstas para a arrecadação.
O mesmo cuidado vale para terrenos e prédios comerciais.
O que a legislação busca combater é o abandono efetivo, especialmente quando a propriedade deixa de cumprir sua função social e permanece sem conservação, enquanto pode representar riscos ou prejudicar a ocupação urbana.
Dessa forma, as prefeituras podem recuperar imóveis que realmente se enquadram nos requisitos legais e aproveitar esses espaços em projetos habitacionais, serviços públicos e iniciativas de revitalização das cidades.
