A locação de imóveis passará por mudanças com o início da cobrança dos novos tributos previstos na Reforma Tributária, a partir de 2027. As alterações envolvem proprietários que recebem valores com aluguel de casas, apartamentos e imóveis comerciais, além de empresas que atuam no mercado imobiliário.
A principal dúvida é se todo proprietário que recebe aluguel terá de pagar mais impostos. A resposta é não. A legislação estabelece critérios para determinar quando uma pessoa física será considerada contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
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As regras estão previstas na Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o novo sistema de tributação sobre o consumo. O objetivo é substituir gradualmente tributos atuais por um modelo formado por IBS e CBS, conhecido como IVA dual.
Quem terá de pagar os novos impostos sobre a locação?
Para pessoas físicas, a entrada na nova tributação depende de dois requisitos simultâneos: receber mais de R$ 240 mil por ano com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis e ter mais de três imóveis distintos envolvidos nessas operações.
Na prática, quem possui até três imóveis alugados não entra nessa regra específica de enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS. O mesmo vale, em regra, para quem não ultrapassa o limite anual de receita estabelecido na legislação.
Existe, porém, uma situação que exige atenção. Se a receita com locação ultrapassar em mais de 20% o limite de R$ 240 mil durante o próprio ano, o proprietário poderá ser enquadrado como contribuinte naquele mesmo período. Isso significa que receitas superiores a R$ 288 mil podem antecipar o enquadramento, observadas as regras legais.
O limite de R$ 240 mil também está sujeito à atualização pelo IPCA, conforme previsto na legislação.
Como ficam os impostos sobre o aluguel residencial?
Os imóveis destinados à moradia terão um tratamento específico dentro do novo sistema. A legislação prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação de imóveis.
Além disso, existe um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial alugado por um contribuinte do regime regular. O valor é descontado da base de cálculo dos novos tributos, limitado ao montante dessa base.
Esse mecanismo reduz o impacto da tributação sobre o aluguel residencial. Entretanto, o benefício não significa que todos os proprietários receberão uma isenção automática: ele integra as regras aplicáveis a quem efetivamente estiver enquadrado como contribuinte.
O Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) também continua existindo. Portanto, a cobrança de IBS e CBS, quando aplicável, não substitui automaticamente o imposto de renda sobre os rendimentos recebidos com aluguel.
Locação por temporada terá tratamento diferente
Quem trabalha com locação de imóveis por temporada também precisa acompanhar as mudanças.
As operações de locação residencial por período de até 90 dias podem ser equiparadas aos serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS. Nesse caso, a redução de alíquota prevista é de 40%, diferente do desconto de 70% aplicado à locação residencial tradicional.
A regra, contudo, não transforma automaticamente qualquer pessoa que anuncia um imóvel em plataformas digitais em contribuinte dos novos impostos.
A equiparação à hotelaria depende do enquadramento do proprietário como contribuinte do regime regular. Para pessoas físicas, continuam valendo os critérios de quantidade de imóveis e receita previstos na legislação.
O que muda para quem aluga imóveis comerciais?
A locação de imóveis comerciais também está contemplada no novo sistema. Para essas operações, a redução de alíquota prevista é de 70%, mas não se aplica o redutor social mensal de R$ 600, que é destinado à locação residencial.
O enquadramento do proprietário e a natureza do contrato passam a ter importância na apuração dos tributos. Empresas e pessoas físicas que atuam profissionalmente no mercado de locação devem avaliar como as novas regras afetam seus custos e obrigações.
Outro ponto relevante é a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários em determinadas operações. Esse mecanismo faz parte da lógica de não cumulatividade do IBS e da CBS e pode ter impacto nas relações entre locadores e inquilinos que também sejam contribuintes dos novos tributos.
Contratos de locação podem precisar de revisão
A mudança na tributação também pode exigir atenção aos contratos de aluguel já existentes.
Proprietários e inquilinos devem observar como o documento trata o valor da locação, os reajustes e o pagamento de despesas adicionais, como condomínio, IPTU, seguros e taxas de administração.
A legislação estabelece regras próprias para a composição da base de cálculo. Valores de condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel, por exemplo, não são computados no valor da locação nas condições previstas na lei. A forma como despesas são cobradas e documentadas, portanto, merece atenção.
A eventual transferência de custos ao inquilino não deve ser considerada automática. O contrato e as regras aplicáveis precisam ser analisados antes de qualquer alteração no valor do aluguel.
Quando começam as mudanças na locação?
O ano de 2026 funciona como período de adaptação e testes dos sistemas relacionados à Reforma Tributária. A cobrança da CBS começa em 2027, enquanto o IBS será implantado gradualmente durante a transição.
Entre 2027 e 2032, o novo modelo conviverá com a redução progressiva de tributos antigos. A substituição completa está prevista para 2033.
Por isso, proprietários que recebem valores com locação devem acompanhar a regulamentação e verificar se suas operações se enquadram nos critérios de contribuinte. A análise antecipada pode ajudar a evitar erros na apuração, problemas com documentação fiscal e surpresas no planejamento financeiro.
Pequenos proprietários não serão atingidos automaticamente
A principal distinção da nova regra está entre a locação ocasional de patrimônio e a atividade imobiliária realizada em escala maior.
Quem aluga poucos imóveis e não ultrapassa os limites previstos para pessoas físicas tende a permanecer fora da cobrança de IBS e CBS sobre essas operações, embora continue sujeito às obrigações relativas ao Imposto de Renda.
Já proprietários com mais de três imóveis e receita anual acima do limite legal devem avaliar com cuidado o enquadramento e os efeitos da mudança.
A Reforma Tributária não estabelece um aumento automático para todos os aluguéis. O impacto dependerá do perfil do locador, do tipo de locação, dos valores recebidos e das regras específicas aplicáveis a cada operação.
