Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
No Direito Imobiliário, até os pequenos detalhes são importantes, principalmente questões que trata de negócios imobiliários, financiamentos e empréstimos, pois estima-se questões jurídicas de pequena e grande complexidade.
Com o mercado imobiliário reaquecendo novamente, concessões de linhas de crédito estão em alta, ganhando mais espaços no mercado brasileiro e as diversidades nas ofertas fortalecem mais ainda. Atualmente, o Banco Central procura formas de baratear e expandir o acesso ao crédito, promovendo principalmente o crédito livre, que não possui juros subsidiados, destacando o acesso para pessoas físicas, pois o Brasil movimenta em torno de 600 bilhões de reais em crédito imobiliário, e o valor dos imóveis no país é de 10 trilhões de reais, ou seja, utilizamos apenas 6% do valor para conseguir a liberação de crédito, enquanto os EUA apresentam 45%.
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A alienação e a hipoteca não são modalidades de crédito imobiliário, mas sim dois tipos de garantias para o credor, geralmente o Banco, e as pessoas costumam confundi-las por não serem tão populares. Junto com elas, também tem mais duas modalidades de garantias, que são as Penhoras, apreensão dos bens do devedor por mandado judicial, e a Anticrese, contrato que o devedor concede usufruto de rendimento para compensar a dívida. A garantia é definida por contrato assegurando ao banco financiador, ou credor, que o devedor irá cumprir o combinado, destinando parte do patrimônio próprio, ou de algum fiador para isso. Embora ambas serem utilizadas como garantias, elas têm diferenças cruciais.
Vamos analisar na origem, quando falamos em garantia, a lei prevê quatro possibilidades de garantia: PENHOR, ANTICRESE, HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DADA EM GARANTIA. Mas hoje vamos nos deter apenasna Hipoteca e Alienação Fiduciária. Essa garantia é definida em cláusula contratual e assegura ao credor (banco), irá receber, que o devedor cumprirá com o contrato e parcelas assumidas.
A Alienação está baseada na Lei Federal 9514/1997, recebendo atualizações constantemente é a forma de garantia onde, o devedor, ou fiduciante, com utiliza o seu bem como garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa.
A Hipoteca é o direito real de garantia que recaí sobre um bem imóvel ou determinados bens móveis legalmente considerados imóveis, como navios e aviões, por exemplo, que assegura ao credor o pagamento de uma dívida.
As diferencias aparecem quando falamos em propriedade e posse. Na Hipoteca a propriedade e posse do imóvel ficam com o mutuário devedor, sendo o bem apenas executado ao credor mediante cobrança. Na Alienação Fiduciária a propriedade permanece com o Credor, o banco, e a posse precária com o devedor, que pode apenas utilizar o bem, enquanto paga seu contrato, e terá a propriedade transferida para si com a completa quitação.
Nos filmes americanos geralmente ouvimos muito falar de pagamentos de hipotecas, onde se popularizou primeiramente por lá, porém o processo de compra nos Estados Unidos é bem menos burocrático. A hipoteca geralmente necessita de uma entrada e está restrita ao uso de somente imóveis como garantias, com o objetivo de obter juros baixos em empréstimos a longo prazo. A maioria das instituições financeiras no Brasil abandonaram essa modalidade por limitações legais, sendo menos eficiente e com maior custo, por termos um sistema de cobrança muito moroso, e com isso aumentava os juros, por causa do risco do banco.
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Em discussão na Câmara, está o projeto de Lei 3096/2019, que institui a hipoteca reversa para idosos, onde pessoas com idade igual ou superior a 60 anos vendem seu imóvel onde reside em troca de uma renda vitalícia, ou recebem o montante uma única vez, paga pela credora que será dona do imóvel após falecimento, sem a necessidade de abandono, porém com uma nova fonte de renda. A casa ou apartamento fica fora do inventario dos herdeiros e em caso de desistência, o dono terá que arcar e quitar o valor com o banco.
A hipoteca se tornou uma operação inviável para contratação de crédito, pois, no caso de inadimplência, o processo é conduzido judicialmente, em anos para a recuperação, levando em torno de 3 a 5 anos para leilão, mas já na alienação, quando a inadimplência atingir o período estabelecido, o imóvel pertence automaticamente ao credor, com leilões entre 5 e 9 meses. Outra diferença considerável é que o modelo hipotecário permite o comprometimento com mais de uma instituição, pois a propriedade permanece no nome do devedor, o que não ocorre na alienação, a propriedade é transferida para o nome do credor durante o período de pagamento, usufruindo normalmente, mas não podendo interferir na propriedade do bem.
Para a liberação é necessário apresentar a matrícula do imóvel do cartório de registro de imóveis em nome do proprietário envolvido no negócio, imóveis de posse não podem ser utilizados pois os ocupantes não são os proprietários, perante o Código Civil Brasileiro somente é considerado proprietário aquele que registra seu título. O registro de imóveis foi criado para dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, resguardando a propriedade e documentando suas transferências.
A matrícula atualizada extraída no cartório é importante até nas situações de compra e venda, informando todas as ações judiciais no mínimo nos últimos 20 anos, identificando se está livre de ônus, disponibilizando-o para uma nova negociação, total ou parcial, respeitando os contratos existentes anteriormente ainda validos, revelando até as baixas anteriores de hipotecas, penhoras etc.
Na alienação Fiduciária, o banco credor notifica o devedor, informando do inadimplemento do contrato, e após notificar, sem manifestação do devedor, a instituição comunica ao Registro de Imóveis essa informação, que novamente notifica o devedor. Após a notificação do devedor pelo Registro de Imóveis a propriedade fica somente com o banco, que imediatamente pode levar a leilão, sem precisar realizar qualquer transferência. Quando falamos de veículo, a notificação é por meio judicial, pois o credor necessita buscar o bem, por ser móvel, e assim ingressam com processo de busca e apreensão. Após buscar o bem, o judiciário dá 5 dias uteis ao devedor para fazer a purga da mora, ou seja a quitação do contrato total, e em caso de não realização do pagamento a propriedade de concretiza com o banco, que assim pode vender o veículo.
Assim, diante dessa análise, vemos que a hipoteca seria uma modalidade de garantia onde priorizaria o devedor, que teria mais autonomia no bem, e a alienação fiduciária prioriza mais a instituição financeira, dando mais autonomia para executar e cobrar a dívida, e que por isso oferece juros mais atrativos.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito dos passos para a aquisição de um imóvel. Siga-nos no instagram @thomazi.assessoria e mantenha-se sempre atualizado. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
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