Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
Imóveis irregulares é uma triste realidade no país, onde todos atribuem pelo fato de muita burocracia ou alto custo, mas na realidade é simplesmente por falta de informação. A lei dos Registros Públicos 6015/73 diz que todos os atos pertinentes e relevantes referente ao imóvel deve estar lançado na sua matrícula única, e a falta dessas informações o caracteriza como irregular.
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A falta de regularização possui vários pontos negativos, dentre eles a desvalorização do imóvel, onde tendem a perder o valor pela insegurança para o comprador, de 15% a 200% em alguns casos, um custo muito maior do que simplesmente regularizá-los. Outros problemas também existem na hora da venda, como a impossibilidade de se utilizar financiamentos bancários, pela venda da posse, e não da propriedade do bem; dificuldade de transmissão, seja por doação ou herança, pois, em inventários, a regularização é uma condição necessária, deixando assim para os filhos/herdeiros um enorme problema. Caso o imóvel ainda conste como titularidade do vendedor ou antigo dono, corre o risco de perda por dívidas ou ações judiciais contra aquele que figura no registro como proprietário.
É importante frisar que, não é só porque consta o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel que ele está regular, pois a legislação tributária prevê que a cobrança do imposto será realizada independente da regularidade do bem. A inscrição imobiliária junto a Prefeitura, número que vem junto ao IPTU, não corresponde ao número de matrícula do registro de imóveis, que é o documento de fato que prova que o imóvel está regular. O imposto é cobrado normalmente, independente se o imóvel está 100% regularizado ou não, porque ainda sim alguém está usufruindo do bem e de toda infraestrutura que ele possui, e se declara dono, o que está de acordo com a legislação municipal para cobrança do tributo.
Com o imóvel, seja casa ou apartamento, matriculado junto ao registro de imóveis, o possuidor passa a ser declarado proprietário de fato, possuindo segurança jurídica, fé pública incontestável e tranquilidade plena, podendo usufruir, locar, vender, doar, deixar para seus herdeiros e sucessores. Ainda é possível, quando realizar a venda, transferir por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, que dá segurança ao comprador e vendedor, que logo que negociado poderá levar cópia da documentação nos órgãos e evitar dividas futuras de impostos e ações de responsabilidade civil. Assim, evitando angústias e possuindo o favorecimento na hora da venda, já que com a matrícula individualizada é possível utilizar para obtenção de financiamentos, seguro para empréstimos e utilizações pessoais e contas de água, luz etc. individualizadas. A prefeitura também não poderá mais solicitar e realizar a demolição total ou parcial do bem, quando a legislação municipal prevê.
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Após a edição da Lei Federal de Regularização Fundiária, a 13.465/17, denominada Lei da Reurb, vários municípios da Federação se adequaram redigindo leis municipais prevendo o tema, mas naqueles Municípios que não foram emitidas leis regionais, a Lei Federal vale na integra, onde o possuidor do imóvel em loteamento irregular pode requerer a regularização, e ter a garantia federal para isso. Municípios como Canoas, que já possuía a Lei do Canoas Minha Terra que previa a regularização Fundiária para imóveis nessa condição, realizou atualização de suas normativas, absorvendo as minucias da Lei Federal da Reurb. Outro caso de adequação, que tem sido exemplo de sucesso é do Município de Sapiranga, que além de se adequar a Lei Federal, ainda desenvolveu o setor de regularização com uma equipe técnica qualificada que promete agilidade na tramitação dos projetos.
O Estado do Rio Grande do Sul criou uma secretaria para tratar do assunto e levar a informação aos Municípios, com intuito de formulação de políticas públicas conjuntas com os municípios para o combate ao déficit habitacional no estado, com foco na regularização fundiária. É com esse propósito que o governo do Estado, por meio da Secretaria de Obras e Habitação (SOP), criou o Fórum Estadual de Secretários de Habitação. O grupo foi oficializado durante o Encontro de Secretários e Gestores Municipais da área, liderado pelo secretário José Stédile, em Capão da Canoa, no Litoral Norte. “A integração dos poderes será fundamental para desenvolvermos políticas públicas de habitação, com conhecimento de causa e segurança jurídica”, disse o secretário de Habitação de São José do Norte, Danúbio Amorim Roig. “Será um núcleo para a troca de experiências para que possamos avançar cada vez mais na pauta”, completou o diretor de Habitação da SOP, Albano Gaddo.
Conforme Stédile, o fórum buscará a união entre os governos estadual e federal e as prefeituras para tratar e acelerar a regularização de mais de 6 mil loteamentos irregulares em todo o Rio Grande do Sul. “A Reurb é uma ferramenta para garantir cidadania e dignidade à população. Estamos trabalhando para criar uma política integrada entre os governo estadual, federal e municipais visando a regularização fundiária e a qualidade de vida à população”, acrescentou, explicando que o fórum gaúcho terá as pautas compartilhadas com o Fórum Nacional de Secretários de Habitação, no qual Stédile é vice-presidente.
Na maioria dos Estados brasileiros essa questão vem sendo discutida constantemente. Na capital Catarina, Florianópolis está terminando a edição da lei municipal da reurb, já tendo alterado a legislação que trata da regularização das construções irregulares, e segundo a prefeitura em breve a lei estará na câmara para ser votada.
Cada cidade possui uma serie de requisitos para esta solicitação, estabelecendo regras de anistia próprias de acordo com sua situação geográfica, como áreas de preservação, áreas de risco e plano diretor municipal, e a situação financeira de seus habitantes, levando em consideração o PIB médio da população e quais as áreas da cidade possui mais esta necessidade. Seja qual for a situação em que o imóvel se encontra, é sempre recomendável a assessoria especializada no assunto, encontrando assim a melhor forma de solucionar seu problema.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito da regularização fundiária urbana. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
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