Cléber Thomazi | OAB/RS 115.336
A compra de um imóvel para muitos pode ser uma segurança da moradia, e para outros uma maneira de investimentos com bons ganhos e maior segurança. A segurança no investimento está ligada a verificação da documentação. O investimento em imóveis de leilões é considerado uma boa forma de investimento, e necessita de uma análise bem técnica.
Normalmente a compra de um imóvel é realizada por meio de imobiliárias, que além de aproximar o vendedor e comprador, ainda deve verificar a documentação necessária para formalização da venda. Ter a sua disposição um advogado especialista no assunto é sempre importante, ainda mais visando que os valores a serem investidos normalmente são altos para se arriscar a perder.
Quando falamos na verificação de documentação para compra deum imóvel, sempre lembramos de verificar:
- Matrícula do Imóvel;
- Certidão negativas de débitos, retirada no Registro de Imóveis;
- Cadastro de IPTU, e certidão negativa de débitos municipais;
- Certidões negativas do proprietário junto às Justiças Estaduais e Federais, Cível, Criminal e Trabalhista;
- Certidão Negativa de Condomínio(quando imóvel em condomínio);
- Consulta junto a Prefeitura, para verificar se o imóvel não está listado para futuras desapropriações;
- Plantas do Imóvel.
Essa documentação visa dar uma maior segurança na compra, onde será averiguado se o vendedor possui dívidas que possam comprometer a venda do bem, ou se há dívidas que podem ser transmitidas junto com o bem.
A compra de imóveis em leilão é uma corrente que vem aumentando no pais, mas não é nenhuma novidade, posto que já existe esse mercado a muitos anos.
Os leilões de imóveis são realizados de duas formas básicas: O Leilão Judicial, e o Leilão Extrajudicial.
Quando falamos em leilão Judicial, entende-se que o imóvel objeto da venda foi penhorado em uma ação judicial de cobrança, isso pode ser a exemplo uma demanda cível ou trabalhista, e o devedor teve ser bem penhorado e está sendo levado para venda em hasta pública(leilão). Nesses casos o devedor não teve recursos suficiente para pagar sua dívida, o que ensejou a penhora e venda de seus bens.
Nos casos de leilão judicial, há risco de anulação do dito leilão no curso do processo, e com isso o comprador arrematante receberá seu valor de volta com correção, pois o valor fica depositado em uma conta judicial e lá ficará corrigindo.
A outra forma de Leilão é o Extrajudicial, onde não há vinculação de um processo judicial. Esse imóvel está sendo levado a leilão pela instituição financeira que retomou a propriedade por falta de pagamento, por objeto da Lei de Alienação Fiduciária(Lei nº9.514/97), e ocorre com mais frequência que o judicial.
A instituição financeira proprietária do imóvel leva a leilão para obter uma venda por valores maiores. Porém em muitos casos essas vendas são realizadas como uma compra e venda normal, com a diferença que os valores são muito mais atrativos, e possuem condições específicas, e são ofertados através de leiloeiro. Nesses casos o leilão não é regido pela Lei de Alienação Fiduciária, mas sim pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo bem menos comuns.
Quando adquirimos um imóvel em Leilão as dívidas do imóvel, em regra, são quitadas pelo vendedor, ou no próprio processo onde o imóvel está sendo leiloado. Essas informações estão sempre constantes no edital do leilão, o que é sempre aconselhável a ler minuciosamente.
As dívidas do devedor, que perdeu o imóvel que está sendo levado a leilão, não são transferidas com o bem, e essa previsão está descrita em nosso código civil no artigo 908:
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.
As dívidas tributárias seguem a mesma lógica, não incidindo sobre o bem, sendo o Fisco pago com o valor da arrematação. Essa previsão está no nosso Código Tributário Nacional, em seu artigo 130:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Nos editais onde há previsão do arrematante assumir alguma dívida, está descrição deve estar clara, evitando dupla interpretação, geralmente listada do item “encargos do adquirente”.
Imóveis que possuem mais de uma penhora, serão normalmente leiloados pelo primeiro processo que penhorou, e caso sobre valor, este será dividido entre os outros, não transferindo ao adquirente qualquer penhora no imóvel objeto do leilão.
Um questionamento que muitos fazem é quanto à compra desse tipo de bem por meio de financiamento bancário, quando falamos em leilão extrajudicial essa possibilidade é bem interessante, pois o adquirente pode ter seu crédito pré-aprovado, mas na maioria dos leilões, inclusive os judiciais, as regras de pagamento estão descritas no edital. Em alguns casos a justiça prevê um depósito de 25% do valor e o saldo em 30 parcelas sem juros, na maioria as condições estão bem flexíveis. Quando falamos em leilão da Caixa, por exemplo, dá para financiar com o próprio banco e ainda utilizar o FGTS para pagar parte do imóvel.
A desocupação do bem sempre é algo que deve ser bem analisado, pois vários dos imóveis ofertados encontram-se ainda ocupados, e na maioria a desocupação fica a cargo do adquirente. Essa desocupação, por mais que seja por meio de ação judicial na maioria dos casos, é um processo um tanto simples, que exige uma perícia do executante, mas possui previsão legal para tal desocupação.
De qualquer forma, o investimento em imóvel de leilão ainda é um bom negócio, e que deve ser bem avaliado, onde aconselho ao investidor ter os profissionais competentes a sua disposição para realizar a análise do imóvel, e as chances de recolocação desse bem no mercado se for a ideia comprar para revender, ou de locação se for esse o intuito.
Assim, espero pode ter esclarecido algumas dúvidas a respeito da compra de imóveis em leilão. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.
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