Cléber Thomazi
OAB/RS 115.336
A locação de imóveis além de gerar renda para o proprietário, ainda dá oportunidade de alguém morar sem ter condições de comprar um. Esse tipo de negócio sempre gera dúvidas, tanto para locatário quanto para locador. Esse artigo lhe dará uma luz a respeito do assunto.
A Constituição Federal Brasileira de 1988 prevê, no artigo 5º e incisos XXII e XXIII, a garantia da propriedade e prevê que esta deverá atender a função social. A locação imobiliária visa dar a função social ao imóvel, mesmo que o locador receba renda por isso.
1- Do contrato
O primeiro passo da locação é o Contrato de locação, onde em um documento assinado pelas partes e duas testemunhas, o inquilino passa a ter a posse do imóvel, mesmo que temporária. As informações mais importantes que um contrato precisa ter são: informações do locador e inquilino, a descrição do imóvel, a duração do contrato (em locações residenciais mínimo 30meses), valor do aluguel, além de explicações sobre quem pagará os encargos, como IPTU, condomínio e etc. Geralmente existe previsão de multa contratual por descumprimento, normalmente 3 meses de aluguel, e dessa forma a rescisão antecipada é uma delas, e pode ser deduzida no período existente de contrato a ser cumprido. Vale salientar que é proibida a cobrança para emissão de contrato, seja pelo dono do imóvel ou por imobiliária.
2- Das garantias
Além de descrever os direitos e deveres de cada um. Neste contrato normalmente está previsto a garantia da locação, que deve ser uma das descritas em lei, não podendo cumular mais de uma forma podendo tornar nula a garantia. A Lei do Inquilinato 8.245/03, no artigo 37 e incisos: Caução, Fiança, Seguro de fiança locatícia, ou cessão fiduciária de fundo de investimento. A caução pode ser realizada em bens móveis ou imóveis, em dinheiro até 3 meses de aluguel (depositados em caderneta de poupança), ou ainda títulos e ações.
3- Da rescisão
Normalmente, a rescisão do contrato é anunciada com antecedência de 30 dias. Caso o contrato termine, e as partes mantenham sem oposição por mais de 30 dias, o contrato estaria renovado automaticamente por período indeterminado.
4- Das Taxas
As taxas de uso do imóvel, como condomínio, água e energia elétrica, são pagas por quem utiliza o imóvel, assim como o IPTU que já é previsto em Lei que deve ser pago pelo morador. No entanto, algo pontual como dinheiro para consertar o elevador, um carrinho de compras para o condomínio, deve ser pago pelo dono do imóvel. Lembrando que sempre vale o que está no contrato.
5- Da Forma de Pagamento
A Forma de pagamento do contrato deve ser aquela pactuada entre as partes, para isso não existe uma regra. Podendo ser em mãos, transferência bancária, e etc.
6- Do Reajuste
Sendo a forma de atualização do contrato, onde atualiza o valor frente à inflação, sendo realizado anualmente, de acordo com o que o inquilino e locador concordaram no contrato. Normalmente é utilizado em contratos índices como INPC e IGPM. Quando o aluguel precisa ser revisado, tanto para aumento como para diminuição, essa decisão deve ser com a concordância de ambos, e não interfere no termo de reajuste.
Algumas dúvidas são mais comuns por parte do Locatário:
7- Pode Expulsar o Inquilino antes do final do contrato?
O Locador não pode expulsar o Inquilino antes do final do contrato, desde que o locador cumpra o combinado, pagando as contas em dia, tendo um contrato vigente. Caso haja descumprimento, a expulsão só pode ser realizada por meio judicial de uma ação de despejo.
8- O valor do aluguel será sempre fixo?
O aluguel será reajustado anualmente, conforme contrato, podendo ser revisado quando estiver muito acima ou abaixo da média de mercado, e ter valor mudado por acordo entre as partes.
9- O imóvel pode ser reformado?
Toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel, e sempre aconselho a deixar clara a reforma com essa anuência por escrito. Toda melhoria no imóvel, desde que autorizada, pode ser ressarcida no final do contrato.
Algumas dúvidas são comuns entre os locadores:
10- O Imóvel pode ser vendido com um contrato de locação em andamento?
Pode ser vendido, porém a preferência de compra é do locatário, que deve assinar por escrito a opção de compra, caso não tenha interesse daí sim pode ser oferecido a terceiros. Cabe salientar que o valor da venda deve ser o mesmo, pois caso ofereça ao inquilino por valor maior do que o formalizado com terceiro, ele pode depositar em juízo o valor, caso seja de seu interesse, e anular a venda, pelo princípio da opção de compra.
11- O que fazer quando o inquilino devolve o imóvel com defeito?
O locador deverá ingressar com ação para cobrar os estragos, caso haja garantia real, como caução, ou ainda um seguro fiança, pode ser requerido o pagamento diretamente nestas garantias.
12- O que fazer quando o inquilino atrasa os pagamentos?
Nesses casos, o proprietário deverá cobrar explicações do inquilino, referente aos atrasos e tentar normalizar os pagamentos. As vezes uma alteração na data pode favorecer. Mas se o caso for mais complicado, onde o problema persista, pode ser o momento de uma ação judicial de despejo contra o inquilino.
O tema sempre causa discussões, pois é um tipo de moradia muito utilizado no pais, além dos contratos comerciais. O bom senso sempre resolve muitas das questões. Problemas de convivência, quando o dono e o morador vivem próximos, as vezes coabitam o mesmo pátio, devem ser solucionados com respeito mútuo.
Assim, espero pode ter contribuído trazendo informações importantes com essas doze dicas a respeito da locação imobiliária. Abaixo segue meu contato, caso tenha alguma dúvida jurídica, com relação ao direito de trânsito ou Direito Imobiliário, pode me enviar, que espero poder trazer as respostas neste canal.