Comprar um apartamento novo costuma vir acompanhado da expectativa de receber tudo exatamente como foi apresentado durante a venda.
Mas e quando, depois de receber as chaves, o comprador percebe que a vaga de garagem é menor do que deveria e que uma coluna ou outro obstáculo torna as manobras muito mais difíceis?
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A situação pode deixar de ser apenas um problema de estacionamento e se transformar em uma discussão judicial.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui precedentes reconhecendo que a diferença de metragem ou a presença de obstáculos que comprometam o uso da vaga pode gerar consequências para a construtora, inclusive indenização relacionada à desvalorização do imóvel.
Quando uma vaga de garagem é considerada irregular?
Não existe uma medida mínima única que possa ser aplicada a todas as vagas do país.
As dimensões exigidas dependem, entre outros fatores, da legislação urbanística e das regras de edificação do município ou do Distrito Federal, além do projeto aprovado e das condições previstas no contrato.
Em Brasília, por exemplo, o Código de Edificações estabelece dimensões diferentes de vaga conforme o ângulo em relação ao eixo de circulação. Para vagas com ângulo superior a 45° até 90°, a tabela prevê largura mínima de 2,40 metros e comprimento de 5 metros. Para determinados ângulos entre 30° e 45°, a largura mínima é de 2,30 metros e o comprimento de 5 metros.
Por isso, antes de afirmar que uma vaga está “fora do padrão”, é necessário verificar qual legislação se aplica ao empreendimento, qual foi o projeto aprovado e o que foi efetivamente contratado.
Uma coluna também pode ser relevante. Se um obstáculo ocupa parte do espaço que deveria estar disponível para o veículo, a medida útil da vaga pode ficar comprometida.
E se a vaga entregue for menor que a contratada?
A diferença entre o que foi prometido e o que efetivamente foi entregue pode gerar uma discussão sobre abatimento do preço ou indenização, dependendo da situação.
O Código Civil estabelece regras específicas para a venda de imóvel por medida. O artigo 500 prevê, em determinadas situações, a possibilidade de exigir complemento da área, resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço quando a área não corresponder às dimensões informadas. O artigo 501 estabelece prazo de um ano para essas ações.
O STJ já aplicou esse entendimento a casos envolvendo vagas de garagem com metragem inferior à contratada. Em decisão sobre o tema, a Corte destacou que o pedido de abatimento proporcional decorrente da diferença de metragem está sujeito ao prazo decadencial de um ano.
Isso é diferente de simplesmente afirmar que qualquer problema em uma garagem gera automaticamente uma indenização.
Cada caso precisa ser analisado conforme o contrato, o projeto, a legislação aplicável e as características concretas do imóvel.
A Justiça pode reconhecer a desvalorização do apartamento?
Sim.
O STJ possui precedente reconhecendo que, quando a vaga de garagem apresenta dimensões inadequadas, o comprador pode buscar indenização pela desvalorização do imóvel.
A lógica é relativamente simples: a garagem integra a utilidade econômica do apartamento. Se ela não pode ser utilizada da maneira esperada em razão de uma irregularidade ou obstáculo, o problema pode repercutir no valor do conjunto imobiliário.
Em um dos casos analisados pelo STJ, por exemplo, a Corte manteve decisão que havia considerado a interferência de obstáculos nas vagas como fator de desvalorização da unidade imobiliária. O tribunal de origem havia fixado indenização levando em consideração o valor atribuído às vagas no contrato.
Isso mostra por que não existe uma tabela nacional dizendo que toda garagem irregular vale automaticamente R$ 30 mil de indenização.
O valor depende da situação concreta e das provas apresentadas no processo.
Como a Justiça pode calcular o prejuízo?
A análise pode envolver a diferença entre a área prometida e a área efetivamente entregue, o impacto da irregularidade sobre a utilização da vaga e a consequente desvalorização do imóvel.
Em processos desse tipo, documentos como contrato de compra e venda, memorial descritivo, planta do empreendimento e projeto aprovado podem ser importantes.
Dependendo da controvérsia, também pode haver necessidade de prova técnica para verificar as dimensões da vaga e a existência de obstáculos.
O objetivo não é simplesmente medir alguns centímetros e aplicar uma fórmula universal.
É necessário estabelecer qual era a condição prometida, qual foi a condição entregue e qual prejuízo efetivamente decorreu da diferença.
E se houver uma coluna no meio da vaga?
Esse é justamente o tipo de situação que pode tornar a discussão mais complexa.
Uma vaga pode possuir determinada metragem total, mas ainda assim apresentar uma área de uso comprometida por pilares, paredes ou outros elementos estruturais.
O STJ já analisou casos em que obstáculos interferiam nas dimensões das vagas e reconheceu que a impossibilidade de utilização plena poderia repercutir na valorização do imóvel.
Por isso, não basta olhar apenas para a metragem indicada no papel.
Também é necessário verificar como o espaço pode ser efetivamente utilizado.
Se o motorista precisa fazer manobras excessivas, não consegue abrir a porta adequadamente ou enfrenta uma limitação que não existia na oferta ou no projeto apresentado, esses elementos podem fazer parte da discussão.
O comprador deve medir a vaga assim que receber as chaves?
É uma boa precaução.
O próprio STJ já destacou que diferenças nas dimensões do imóvel podem ser consideradas vícios aparentes, justamente porque a metragem pode ser verificada por meio de medição. Em caso envolvendo vaga de garagem, a Corte ressaltou a importância de o adquirente conferir as dimensões quando recebe a unidade.
Por isso, ao receber as chaves, o comprador pode:
- conferir as dimensões da vaga;
- comparar o espaço com o contrato e o memorial descritivo;
- verificar a existência de colunas ou outros obstáculos;
- fotografar a vaga e seus limites;
- guardar plantas e documentos do empreendimento;
- comunicar formalmente a construtora se encontrar alguma divergência.
Quanto mais cedo o problema for identificado, mais fácil tende a ser reunir documentos e provas.
Quanto tempo o comprador tem para reclamar?
Aqui é preciso ter muito cuidado com uma informação que costuma aparecer de forma simplificada.
Não é correto dizer genericamente que o comprador tem dez anos para buscar indenização por uma vaga menor.
O STJ possui entendimento de que, quando a pretensão corresponde ao abatimento proporcional do preço em razão de diferença de metragem, aplica-se o prazo decadencial de um ano previsto no artigo 501 do Código Civil. A Corte já rejeitou expressamente a aplicação do prazo geral de dez anos do artigo 205 nesses casos.
A classificação jurídica do pedido, porém, pode fazer diferença.
Por isso, quem identifica uma divergência na metragem da vaga não deve simplesmente esperar o prazo passar com base na ideia de que teria dez anos para agir.
R$ 30 mil é o valor garantido para qualquer vaga irregular?
Não.
Se um comprador recebeu R$ 30 mil em determinado processo, esse valor pertence àquele caso concreto.
A legislação não estabelece uma indenização fixa de R$ 30 mil para toda construtora que entrega uma vaga menor.
Os tribunais podem considerar diferentes elementos para definir eventual reparação, como a extensão do problema, a desvalorização causada e as provas produzidas.
O próprio STJ já registrou que a legislação não fixa um valor único para determinadas indenizações relacionadas a problemas desse tipo.
Assim, uma decisão de R$ 30 mil pode servir como referência de um caso específico, mas não como garantia de que outro comprador receberá exatamente a mesma quantia.
O que fazer ao descobrir uma vaga fora do padrão?
O primeiro passo é reunir os documentos e confirmar qual era a condição prometida pela construtora.
Depois, o comprador pode comparar:
O que foi contratado: medidas, localização e características da vaga descritas na documentação.
O que foi aprovado: projeto e regras urbanísticas aplicáveis ao empreendimento.
O que foi entregue: dimensões reais e obstáculos existentes no espaço.
Com essas informações em mãos, o consumidor pode formalizar a reclamação junto à construtora e buscar orientação jurídica sobre as medidas cabíveis.
Uma vaga apertada pode parecer apenas um inconveniente no dia da mudança.
Mas, quando a diferença entre o que foi prometido e o que efetivamente foi entregue compromete a utilização do espaço, o problema pode alcançar o próprio valor econômico do imóvel — e a Justiça já reconheceu situações em que isso gerou reparação ao comprador.
