Receber um apartamento de herança pode parecer uma boa notícia até surgir uma dívida que compromete parte do valor do imóvel. Em uma situação ilustrativa, uma herdeira recebe uma unidade avaliada em R$ 400 mil e descobre que existem R$ 60 mil em condomínio atrasado. A cobrança levanta uma dúvida importante: quem deve pagar as parcelas acumuladas antes da transferência da herança?
A resposta depende da etapa do inventário, da situação da propriedade e da origem dos débitos. As despesas condominiais estão vinculadas ao imóvel, o que significa que a mudança de proprietário não elimina automaticamente as cotas antigas. O artigo 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente responde pelos débitos condominiais anteriores, inclusive multas e juros moratórios.
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Por que o condomínio atrasado acompanha o apartamento?
As despesas de condomínio são classificadas juridicamente como obrigações propter rem, expressão usada para indicar que estão vinculadas ao bem. Por isso, a dívida não desaparece simplesmente porque o antigo proprietário morreu ou porque o apartamento passou a integrar uma herança.
Na prática, isso exige atenção antes de concluir o inventário, vender o imóvel ou decidir quem ficará com ele. Além dos débitos antigos, novas cotas continuam vencendo enquanto a unidade estiver sujeita às despesas condominiais.
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece a responsabilidade do adquirente pelas dívidas condominiais do proprietário anterior. Na sucessão, porém, essa regra precisa ser considerada em conjunto com as disposições específicas sobre a responsabilidade do espólio e dos herdeiros.
Quem responde pela dívida antes e depois da partilha?
Antes da partilha, a herança é tratada como um conjunto indivisível de bens, direitos e obrigações. Em regra, é o espólio que responde pelas dívidas do falecido e pelas despesas relacionadas ao patrimônio nesse período, sob a administração do inventariante.
Depois da partilha, a responsabilidade precisa ser analisada conforme a parte recebida por cada herdeiro e a situação do imóvel. Para entender o caso, é importante distinguir:
- Cotas vencidas antes do falecimento: são débitos que precisam ser apurados no inventário.
- Despesas entre a morte e a partilha: em regra, recaem sobre o patrimônio da herança enquanto ele permanece indiviso.
- Cotas posteriores à partilha: dependem de quem passou a ser proprietário e de como ficou a titularidade do imóvel.
- Imóvel compartilhado entre herdeiros: pode haver responsabilidade solidária pelas despesas condominiais quando a copropriedade continua após a partilha.
- Valores já pagos ou negociados: devem ser conferidos para evitar cobranças duplicadas.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que herdeiros que permanecem coproprietários do imóvel após a partilha podem responder solidariamente pelas despesas condominiais. Nesse cenário, o condomínio pode cobrar o valor integral de um dos coproprietários, sem impedir que quem pagou busque o ressarcimento da parte dos demais.
A herdeira precisa pagar além do que recebeu?
O artigo 1.792 do Código Civil estabelece que o herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança. Já o artigo 1.997 trata da responsabilidade pelo pagamento das dívidas do falecido e da distribuição dessa obrigação após a partilha.
Isso não significa, entretanto, que qualquer cobrança condominial ficará automaticamente limitada à parte individual recebida pela herdeira. O STJ diferencia as dívidas do falecido da responsabilidade decorrente da copropriedade do imóvel.
Se o apartamento continuar em nome de vários herdeiros depois da partilha, a natureza da dívida condominial pode permitir a cobrança integral de um dos coproprietários, conforme o entendimento do tribunal. Quem quitar a dívida poderá ter direito de buscar dos demais a parcela que lhes cabe.
Por isso, antes de concluir que a herdeira deverá pagar os R$ 60 mil sozinha (ou que não poderá ser cobrada por esse valor), é necessário examinar os documentos do inventário, a titularidade do imóvel e o período em que as cotas venceram.
Como conferir os R$ 60 mil antes de negociar?
Uma dívida elevada deve ser acompanhada de um demonstrativo detalhado. No exemplo, os R$ 60 mil equivalem a 15% do valor estimado do apartamento, mas essa proporção não confirma que todos os encargos estejam corretos.
Antes de reconhecer o valor ou assinar um acordo de parcelamento, vale solicitar:
- Relação das cotas vencidas, com datas e valores originais;
- Discriminação de multas, juros e atualização monetária;
- Comprovantes de pagamentos já realizados;
- Convenção do condomínio e documentos que fundamentem a cobrança;
- Informações sobre acordos anteriores ou processos judiciais;
- Identificação de quem tem poderes para negociar em nome do espólio ou dos proprietários.
Com esses documentos, fica mais fácil conferir a origem da dívida e verificar se há valores que precisam ser questionados ou abatidos.
O apartamento pode ser penhorado por causa da dívida?
Sim. Uma dívida condominial pode ser cobrada judicialmente e levar à penhora do próprio imóvel, inclusive quando ele serve de moradia para a família. A legislação prevê uma exceção à proteção do bem de família para obrigações relacionadas às contribuições condominiais do próprio imóvel.
Isso não significa que a herdeira perderá o apartamento automaticamente ao descobrir o débito. A cobrança precisa seguir os procedimentos legais, e a pessoa envolvida pode apresentar defesa quando houver fundamento para isso.
No exemplo, subtrair R$ 60 mil de R$ 400 mil resulta em R$ 340 mil. Esse cálculo simples ajuda a visualizar o impacto financeiro da dívida, mas não representa necessariamente o valor líquido que sobraria com uma eventual venda, já que podem existir outros encargos, despesas do inventário e custos de negociação.
O principal é conferir a dívida antes de decidir o destino do imóvel. A herdeira pode avaliar a negociação dos atrasados, o pagamento com recursos do espólio ou outras alternativas adequadas à situação. A decisão exige verificar quem responde por cada parcela, como ficou a propriedade após a partilha e quais obrigações ainda estão em aberto.
