Diego e Sabrina passaram anos procurando uma casa até finalmente encontrar o imóvel que queriam. Em 2018, o casal pagou R$ 320 mil, lavrou a escritura em cartório e registrou o negócio no mesmo mês.
Para eles, estava tudo certo.
Seis anos depois, porém, uma citação judicial chegou pelo correio e mudou completamente a história: o antigo proprietário afirmava que nunca havia vendido o imóvel e que a procuração utilizada na negociação havia sido falsificada.
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A situação, fictícia, mostra um dos maiores receios de quem faz uma compra de imóvel com documento falso: mesmo quando escritura e registro parecem estar em ordem, um problema na origem do negócio pode provocar uma disputa judicial.
Como o casal chegou até aquela casa?
Diego e Sabrina passaram quase três anos procurando um imóvel.
Depois de visitar dezenas de casas, utilizaram o dinheiro que haviam guardado e financiaram o restante. O negócio seguiu um caminho que, à primeira vista, parecia completamente normal: houve corretor, escritura em tabelionato e registro no cartório de imóveis.
O casal também tomou uma providência importante.
O Código Civil, no artigo 1.245, estabelece que a propriedade de um imóvel é transferida pelo registro do título no Registro de Imóveis. Ou seja, não basta simplesmente assinar um contrato de compra e venda.
Por isso, Diego e Sabrina acreditavam que o fato de terem registrado a escritura encerrava qualquer risco.
O que aconteceu quando a citação chegou?
A vida do casal já estava completamente estabelecida na casa.
Eles haviam reformado a cozinha, organizado a rotina da família e matriculado o filho em uma escola próxima. O financiamento também estava sendo pago normalmente.
Até que chegou a citação judicial.
Na ação, o proprietário anterior apresentava documentos indicando que a procuração utilizada na venda havia sido falsificada. Segundo a situação apresentada, ele nunca teria autorizado aquela negociação.
O homem que havia assinado a escritura em nome do proprietário também desapareceu depois da venda.
Foi aí que surgiu a pergunta que nenhum comprador quer fazer:
como uma fraude dessas consegue chegar até uma escritura registrada?
O que acontece quando um imóvel é vendido com documento falso?
O problema está na origem do negócio.
Se uma pessoa utiliza uma procuração falsificada para representar o verdadeiro proprietário, o negócio pode ser questionado judicialmente. O fato de posteriormente existir uma escritura e um registro não transforma automaticamente um documento falso em verdadeiro.
O artigo 166 do Código Civil trata das hipóteses de nulidade do negócio jurídico. Já o artigo 1.247 prevê a possibilidade de correção ou cancelamento do registro quando ele não corresponde à realidade.
Além disso, a falsificação de documento público é tratada como crime pelo artigo 297 do Código Penal.
Na prática, porém, cada situação precisa ser analisada individualmente pela Justiça, especialmente quando existe um comprador que afirma ter agido de boa-fé.
Quais verificações podem ajudar quem pretende comprar um imóvel?
A legislação brasileira oferece mecanismos para reduzir os riscos de uma negociação imobiliária.
Um dos principais documentos é a matrícula atualizada do imóvel, que concentra o histórico registral e permite verificar informações relevantes sobre propriedade, transferências e outros atos registrados.
Antes de colocar dinheiro no negócio, alguns cuidados são fundamentais.
1. Peça uma certidão atualizada da matrícula
O ideal é solicitar o documento diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, em vez de confiar apenas na cópia apresentada pelo vendedor.
2. Confira o histórico do imóvel
Não basta olhar somente quem aparece como proprietário atual. É importante verificar a sequência das transmissões e identificar movimentações que mereçam atenção.
3. Confira a procuração
Quando alguém vende o imóvel representando outra pessoa, é importante verificar a origem da procuração e confirmar sua existência e validade junto ao tabelionato responsável.
4. Consulte as certidões do vendedor
Certidões podem revelar processos, execuções e outras situações que mereçam análise antes da compra.
5. Tente falar diretamente com o proprietário
Quando possível, conversar com quem consta como titular do imóvel pode ajudar a identificar problemas antes que o negócio seja concluído.
6. Procure orientação profissional
Uma análise jurídica antes da assinatura pode identificar riscos que não são evidentes para quem está comprando o imóvel pela primeira vez.
Por que um registro pode ser questionado depois?
Porque o registro imobiliário não torna impossível corrigir uma situação que posteriormente seja comprovada como irregular.
Se fosse diferente, uma fraude poderia ser consolidada simplesmente pela falsificação de documentos e posterior registro do negócio.
Ao mesmo tempo, compradores de boa-fé também possuem proteção jurídica. Dependendo das circunstâncias, podem existir diferentes mecanismos de defesa e até discussões envolvendo posse, propriedade e usucapião.
Por isso, não existe uma resposta automática para todos os casos de compra de imóvel com documento falso.
A origem da fraude, a conduta do comprador, os documentos apresentados e as circunstâncias da negociação podem fazer diferença na decisão judicial.
O que o caso de Diego e Sabrina ensina?
A história mostra uma situação especialmente assustadora porque o casal não simplesmente ignorou os procedimentos legais.
Eles procuraram um corretor, fizeram escritura e registraram o negócio.
O problema estava em uma etapa anterior: a origem da procuração utilizada para representar o proprietário.
É justamente por isso que uma compra imobiliária exige mais do que conferir se existe uma escritura ou se o imóvel está registrado.
Quem pretende comprar uma casa deve verificar a matrícula atualizada diretamente no cartório, analisar o histórico das transmissões, conferir procurações, consultar as certidões necessárias e, principalmente em negócios de alto valor, buscar orientação jurídica antes de entregar o dinheiro.
Porque, nesse tipo de negócio, descobrir uma irregularidade depois de receber as chaves pode ser muito mais complicado do que identificá-la antes da assinatura.
