Marina e Felipe decidiram fechar a varanda do apartamento com vidro para diminuir a entrada de vento, chuva e poeira. A obra parecia resolver um problema do dia a dia, mas meses depois o casal recebeu uma exigência da nova administração do condomínio: a estrutura deveria ser retirada.
O argumento foi de que o fechamento teria alterado a aparência externa do prédio. A discussão, porém, não se resume a saber se existe vidro na varanda. É preciso verificar as regras do condomínio, o padrão adotado no edifício e se a instalação recebeu alguma autorização.
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Fechamento de varanda com vidro sempre altera a fachada?
Não necessariamente.
O envidraçamento pode modificar a aparência externa de um edifício, mas a análise depende das características da instalação e das regras estabelecidas para aquele condomínio.
O Código Civil determina, no artigo 1.336, III, que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. A questão é saber como essa regra se aplica ao modelo de fechamento utilizado no prédio.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou discussões relacionadas a alterações na fachada e destacou que o conceito de fachada não se limita ao que pode ser visto do térreo. Ao mesmo tempo, o próprio STJ registra que existem discussões específicas envolvendo fechamento de varandas com vidros incolores.
Por isso, não é possível concluir apenas pela existência do vidro que a instalação é irregular.
O que o Código Civil diz sobre alterações na fachada?
O artigo 1.336, III, do Código Civil estabelece que o condômino não deve alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
A regra é um dos principais pontos de partida em conflitos envolvendo obras que podem modificar a aparência do edifício.
Em decisão sobre alteração das esquadrias externas de um apartamento, o STJ determinou a restauração ao padrão original porque a mudança destoava do conjunto arquitetônico do prédio. O tribunal destacou que a fachada não se restringe à parte visível da rua ou do térreo.
Isso, porém, não significa que todo fechamento de varanda com vidro seja automaticamente proibido. O próprio material de jurisprudência do STJ reconhece que há discussões específicas sobre esse tipo de intervenção.
O que Marina e Felipe precisam conferir antes de retirar o vidro?
Antes de aceitar a remoção, o casal deve reunir os documentos relacionados à instalação e às regras do condomínio.
Entre os principais pontos estão:
- convenção do condomínio;
- regimento interno;
- atas de assembleias;
- comunicados sobre fechamento de varandas;
- eventual projeto ou padrão técnico aprovado;
- autorização recebida antes da instalação;
- notas fiscais e documentos da empresa responsável pelo serviço.
Também vale observar as outras unidades do prédio.
Se vários apartamentos possuem fechamento semelhante, é importante descobrir se essas instalações seguiram um modelo previamente aprovado ou se foram feitas individualmente, sem autorização.
A nova administração pode exigir a retirada de uma estrutura já instalada?
A administração pode questionar uma obra e exigir adequação quando houver fundamento nas regras do condomínio. Mas isso não significa que qualquer exigência deva ser cumprida imediatamente sem que o morador saiba qual regra teria sido descumprida.
A primeira providência é pedir que o condomínio indique por escrito o fundamento da exigência: qual regra, ata ou disposição da convenção estaria sendo violada e qual alteração precisa ser corrigida.
Também é importante verificar se a instalação havia sido autorizada anteriormente.
Uma mudança na administração não transforma, por si só, uma instalação regular em irregular. Se houve autorização válida para determinado modelo, esse histórico deve ser considerado na análise do conflito.
E se outros moradores também fecharam a varanda?
A existência de outras varandas fechadas não resolve automaticamente a situação.
Ela pode, entretanto, ajudar a reconstruir o histórico do condomínio. É necessário descobrir se os demais moradores receberam autorização, se existe um padrão definido e se as instalações seguem as mesmas especificações.
Há uma diferença importante entre três situações:
Padrão aprovado: o condomínio definiu um modelo de fechamento e a varanda segue as especificações autorizadas.
Obra sem autorização: o morador instalou a estrutura individualmente, sem aprovação ou em desacordo com as regras existentes.
Modelo diferente: o fechamento existe, mas utiliza vidro, perfis, cores ou acabamentos diferentes daqueles adotados pelo condomínio.
No terceiro caso, a discussão pode estar relacionada à padronização da fachada, e não necessariamente ao fechamento da varanda em si.
O condomínio pode tratar moradores de forma diferente?
A existência de outras estruturas semelhantes merece ser analisada, mas não significa automaticamente que uma instalação irregular tenha se tornado regular.
Se o condomínio pretende exigir a retirada de apenas uma estrutura enquanto outras semelhantes permanecem, o histórico das autorizações e os critérios utilizados pela administração podem se tornar relevantes para a discussão.
Por outro lado, se as demais instalações também foram feitas sem autorização, o condomínio pode estar tentando regularizar uma situação que se repetiu ao longo do tempo.
Por isso, fotos de outras unidades, atas antigas, comunicados e autorizações podem ajudar a esclarecer o que realmente aconteceu.
Qual é o passo mais seguro antes de aceitar a retirada?
Marina e Felipe devem pedir ao condomínio que apresente por escrito a regra que teria sido violada e reúnam toda a documentação relacionada ao fechamento da varanda.
O casal também pode verificar se existe um projeto ou padrão aprovado para o edifício e se a estrutura instalada corresponde a ele.
Com essas informações, será possível distinguir entre uma alteração irregular da fachada, uma instalação feita dentro de um padrão previamente autorizado ou uma estrutura que precisa apenas ser adequada às regras do condomínio.
O ponto principal é que o fechamento de varanda não deve ser analisado isoladamente. A convenção, as atas, as autorizações e o padrão arquitetônico do prédio podem fazer diferença na solução do conflito.
Fonte legal: Código Civil, art. 1.336, III; jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre alteração de fachada.
