Comprar um apartamento novo e descobrir que a vaga de garagem é pequena demais para o uso adequado do veículo pode gerar mais do que dor de cabeça. Em um caso analisado pela Justiça de Mato Grosso, uma compradora conseguiu manter uma indenização depois que uma perícia confirmou que as duas vagas entregues junto com o imóvel tinham medidas inferiores às exigidas pela legislação municipal.
Além de serem mais estreitas que o permitido, as vagas apresentavam pilares estruturais que avançavam sobre os espaços destinados aos veículos e dificultavam as manobras.
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A Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve, por unanimidade, a condenação das construtoras responsáveis pelo empreendimento. A decisão foi divulgada em fevereiro de 2026.
Vagas de garagem tinham medidas menores que o permitido
A compradora adquiriu um apartamento em Cuiabá com direito a duas vagas de garagem, identificadas no processo pelos números 212 e 234.
Depois da entrega do imóvel, ela constatou que os espaços não apresentavam as dimensões mínimas exigidas pela legislação municipal.
A perícia realizada durante o processo confirmou a irregularidade.
A primeira vaga tinha 2,28 metros de largura e 5,15 metros de comprimento. A segunda apresentava 2,30 metros de largura e 4,88 metros de comprimento.
A legislação municipal utilizada no processo estabelece largura mínima de 2,50 metros e profundidade mínima de 4,50 metros para vagas particulares individuais.
Assim, embora as duas vagas apresentassem comprimento superior ao mínimo previsto, ambas eram mais estreitas do que o permitido.
Pilares também dificultavam o estacionamento
O problema não estava apenas nas medidas.
A perícia também identificou a presença de pilares estruturais ocupando parte dos espaços destinados às vagas.
Na vaga 212, um dos pilares ocupava uma parcela significativa do comprimento disponível. Na vaga 234, outra coluna avançava sobre a área demarcada.
Esses obstáculos dificultavam as manobras e comprometiam a utilização normal das vagas.
A situação fez com que a proprietária enfrentasse dificuldades frequentes para estacionar os veículos.
Compradora precisou trocar de carro
Durante o processo, a proprietária relatou que os problemas eram tão significativos que ela chegou a precisar trocar de veículo para conseguir utilizar melhor as vagas.
As construtoras, por outro lado, tentaram afastar a condenação.
Entre os argumentos apresentados estava a alegação de que diferenças de até 5% nas dimensões poderiam ser toleradas com base nas regras do Código Civil.
As empresas também sustentaram que era possível estacionar os veículos nas vagas, ainda que com dificuldades.
A Justiça, porém, entendeu que a possibilidade de colocar um automóvel no espaço não era suficiente para considerar as vagas adequadas.
Justiça mantém indenização de R$ 10 mil
A decisão de segunda instância manteve a condenação das construtoras ao pagamento de R$ 10 mil por danos morais.
O tribunal considerou que a situação ultrapassou um simples incômodo cotidiano.
As dimensões abaixo do mínimo legal, somadas à presença dos pilares e às dificuldades efetivamente enfrentadas pela proprietária, comprometeram o uso das vagas adquiridas junto com o apartamento.
Além dos danos morais, as empresas também foram condenadas ao pagamento de danos materiais.
Nesse caso, porém, o valor ainda será definido posteriormente, durante a fase de liquidação da sentença.
Compradora também terá direito a indenização pela desvalorização do imóvel
Outro ponto importante da decisão está relacionado à possível desvalorização do apartamento.
Como as vagas de garagem apresentavam irregularidades e dificuldades de utilização, a Justiça reconheceu o direito à reparação pelos danos materiais.
O valor deverá ser calculado posteriormente, considerando os prejuízos efetivamente demonstrados no processo.
Isso significa que os R$ 10 mil de danos morais não representam o valor total necessariamente recebido pela compradora.
A reparação material será calculada separadamente.
Construtora pode ser condenada por vaga de garagem pequena?
O caso mostra que uma construtora pode ser responsabilizada quando entrega uma vaga de garagem em desacordo com as características contratadas ou com as normas aplicáveis ao empreendimento.
Mas isso não significa que qualquer vaga considerada apertada automaticamente dará direito a uma indenização.
É necessário analisar as circunstâncias específicas de cada imóvel, incluindo o projeto aprovado, o contrato, o memorial descritivo, as regras municipais e as medidas efetivamente verificadas.
Uma perícia pode ser fundamental para comprovar as dimensões do espaço e demonstrar se existem obstáculos que comprometem sua utilização.
O próprio Superior Tribunal de Justiça já manteve condenação envolvendo vagas de garagem entregues com metragem inferior à contratada, reconhecendo a necessidade de reparação integral em situação específica.
O que fazer quando a vaga do apartamento é menor?
Quem recebe um apartamento novo e percebe que a vaga de garagem é menor do que aquela prevista na documentação deve reunir todos os documentos relacionados à compra.
Entre os materiais que podem ser importantes estão:
- contrato de compra e venda;
- planta do imóvel;
- memorial descritivo;
- documentos do empreendimento;
- publicidade utilizada na venda;
- fotografias da vaga;
- medições realizadas no local;
- registros das reclamações feitas à construtora.
Também é importante verificar qual legislação municipal se aplica ao empreendimento, pois os padrões de estacionamento podem variar conforme a cidade e o tipo de construção.
Uma avaliação técnica pode ajudar a comprovar se o espaço entregue corresponde ao que foi contratado e se atende às exigências aplicáveis.
Decisão não significa que toda vaga pequena gera indenização
A decisão do TJMT deve ser analisada dentro das circunstâncias específicas daquele processo.
O fato de uma compradora ter recebido R$ 10 mil por danos morais não significa que toda pessoa que tenha uma vaga considerada pequena terá direito automaticamente ao mesmo valor.
A existência de irregularidade, a extensão do problema, os obstáculos existentes, a possibilidade de utilização do espaço, os prejuízos comprovados e as características do contrato podem influenciar o resultado de uma eventual ação judicial.
Há inclusive decisões em sentido diferente quando a perícia conclui que a vaga está dentro das normas aplicáveis e que as dificuldades de manobra não ultrapassam um mero desconforto.
Por isso, o tamanho da vaga deve ser analisado em conjunto com as regras técnicas, a documentação do imóvel e as condições efetivamente entregues ao comprador.
No caso julgado em Mato Grosso, porém, a perícia confirmou que as duas vagas tinham largura inferior ao mínimo previsto na legislação municipal e ainda apresentavam obstáculos que dificultavam sua utilização. Por isso, a condenação das construtoras foi mantida.
