Construir uma casa avaliada em R$ 1,2 milhão e só depois descobrir que a obra foi feita no terreno errado parece ser o tipo de situação em que o proprietário da área teria a palavra final. Mas o Direito brasileiro prevê algumas situações excepcionais que podem mudar completamente esse desfecho.
O Código Civil estabelece uma regra geral para construções realizadas em terreno pertencente a outra pessoa. Porém, quando quem construiu agiu de boa-fé e a obra tem valor consideravelmente superior ao terreno, a própria legislação prevê a possibilidade de aquisição do solo mediante indenização ao proprietário.
LEIA TAMBÉM:
- Salário de R$ 3.036 pode entrar na realidade de trabalhadores brasileiros com nova proposta
- Casas Bahia vende celulares, notebooks, ar-condicionados, máquinas de lavar e geladeiras a partir de R$ 70 com descontos de até 90%
- Motorista de aplicativo de 52 anos leva idoso de 88 para consertar o celular, percebe que ele não tinha ninguém por perto, passa a cuidar dele de graça e larga emprego de bancária e 50% da renda para não deixá-lo sozinho
Isso não significa que qualquer pessoa que construa por engano em uma área vizinha passe automaticamente a ser dona do terreno. Existem requisitos que precisam ser analisados.
O que acontece quando alguém constrói no terreno errado?
O ponto de partida está no artigo 1.255 do Código Civil.
A norma determina que quem planta, semeia ou constrói em terreno alheio, em regra, perde essas construções em favor do proprietário do solo. No entanto, quando a pessoa agiu de boa-fé, ela tem direito à indenização.
A situação muda ainda mais quando o valor da construção ou plantação excede consideravelmente o valor do terreno. Nesse caso, o Código Civil estabelece uma exceção: o construtor de boa-fé pode adquirir a propriedade do solo, desde que pague a indenização correspondente ao dono original.
Por isso, descobrir que uma casa foi construída no terreno errado não significa necessariamente que toda a obra será perdida.
Quando quem construiu pode ficar com o terreno?
A possibilidade aparece no parágrafo único do artigo 1.255.
Para que a exceção seja aplicada, é necessário que a construção tenha sido feita de boa-fé e que seu valor exceda consideravelmente o valor do terreno.
Nessa situação, a lei prevê que o próprio construtor adquira o solo, mediante o pagamento de uma indenização ao proprietário. Se as partes não chegarem a um acordo sobre o valor, a indenização pode ser determinada judicialmente.
É justamente essa regra que pode causar surpresa em um caso no qual uma residência muito mais valiosa do que o terreno foi construída por engano.
Uma casa de R$ 1,2 milhão garante o terreno?
Não.
O valor de R$ 1,2 milhão por si só não cria um direito automático à propriedade. O que importa é a relação entre o valor da construção e o valor do terreno, além das circunstâncias em que a obra foi realizada.
A legislação usa a expressão “exceder consideravelmente o valor do terreno”, sem estabelecer no próprio dispositivo um percentual fixo para essa diferença. Por isso, a avaliação de cada caso depende das circunstâncias concretas.
Imagine uma situação em que um imóvel de valor relativamente baixo receba uma residência de alto padrão avaliada em R$ 1,2 milhão após um erro legítimo de identificação. Nesse cenário, pode entrar em discussão a aplicação da exceção prevista no Código Civil.
Por que a boa-fé faz tanta diferença?
A boa-fé é um dos pontos centrais da regra.
Existe uma diferença jurídica enorme entre alguém que acredita, de maneira justificável, estar construindo em seu próprio terreno e outra pessoa que sabe que a área pertence a terceiro e decide construir mesmo assim.
A proteção prevista no artigo 1.255 está relacionada ao primeiro cenário.
Erros de identificação, problemas de demarcação ou informações equivocadas podem ser relevantes para demonstrar como a construção acabou sendo realizada no local incorreto. Por outro lado, se houver conhecimento de que o terreno pertence a outra pessoa, a situação pode se tornar muito mais complicada.
Por isso, documentos e demais provas sobre a origem do erro podem ter papel fundamental em uma eventual disputa.
O proprietário pode simplesmente ficar com a casa?
Também não existe uma resposta única para todos os casos.
A regra geral é que a construção feita em terreno alheio acompanha o solo e beneficia o proprietário. Quando o construtor agiu de boa-fé, porém, o Código Civil assegura o direito à indenização e, na hipótese excepcional prevista no parágrafo único do artigo 1.255, pode permitir a aquisição do próprio terreno.
Assim, antes de decidir quem ficará com a casa ou com o terreno, é necessário analisar os valores envolvidos e, principalmente, as circunstâncias que levaram ao erro.
E se o dono do terreno sabia da construção?
A conduta do proprietário também pode entrar na análise.
O artigo 1.256 do Código Civil trata da situação em que existe má-fé de ambas as partes. Nesse cenário, o proprietário adquire as construções, mas deve ressarcir o valor das acessões.
A legislação ainda estabelece uma presunção de má-fé do proprietário quando a construção acontece em sua presença e sem que ele apresente oposição.
Isso significa que o comportamento do dono do terreno durante a obra também pode ser relevante para a solução do conflito.
Quais documentos podem ajudar a descobrir como o erro aconteceu?
Em uma disputa envolvendo um terreno errado, a prova de como a construção foi parar na área de outra pessoa pode ser decisiva.
Entre os documentos que podem ajudar estão a matrícula do imóvel, contratos de compra e venda, plantas, memoriais descritivos, levantamentos topográficos e projetos utilizados na obra.
A comparação entre esses documentos e os limites físicos do terreno pode ajudar a esclarecer se houve um erro realmente justificável ou se existiam sinais de que o construtor deveria ter percebido a localização incorreta.
Quanto maior o investimento na construção, mais importante tende a ser a conferência dessas informações antes do início da obra.
Por que verificar o terreno antes de construir é tão importante?
Uma diferença aparentemente pequena na identificação de um lote pode se transformar em um problema gigantesco quando a construção já está pronta.
Antes de iniciar uma obra, conferir a matrícula e confrontar as informações do imóvel com a planta, o memorial descritivo e os limites físicos da área pode evitar uma disputa que envolva uma quantia muito elevada.
Em construções de maior porte, o levantamento topográfico também pode ajudar a confirmar os limites do terreno antes que fundações, paredes e acabamentos sejam executados.
O custo dessa verificação tende a ser muito menor do que enfrentar posteriormente uma disputa sobre uma casa inteira.
Então quem construiu no terreno errado pode ficar com a casa e com o terreno?
Em determinadas circunstâncias, sim, mas isso está longe de ser automático.
O Código Civil prevê que o construtor de boa-fé que realizar uma construção cujo valor exceda consideravelmente o do terreno pode adquirir a propriedade do solo, desde que pague a indenização ao proprietário. Se não houver acordo sobre essa indenização, o valor pode ser definido pela Justiça.
Por outro lado, sem o preenchimento dessas condições, prevalece a regra geral de que a construção realizada em terreno alheio beneficia o proprietário do solo, sem prejuízo das consequências previstas para quem agiu de boa-fé.
Por isso, uma casa de R$ 1,2 milhão construída no terreno errado pode gerar uma disputa muito diferente daquela que muita gente imaginaria.
O detalhe mais importante não está apenas no valor da obra, mas na boa-fé de quem construiu, na diferença entre os valores da casa e do terreno e nas circunstâncias em que o erro aconteceu.
No fim, o que parece ser apenas um enorme prejuízo pode, em uma situação excepcional prevista pela legislação brasileira, abrir uma possibilidade ainda mais surpreendente: o responsável pela construção pode conseguir adquirir o próprio solo, desde que cumpra as condições estabelecidas e indenize o verdadeiro proprietário.
